青岛城市花园住宅项目营销计划程序.pptx

万科·城市花园2012营销计划;壹、市场分析;壹、市场分析;;青岛地方财政：2011年青岛GDP增长率有一定下滑，这与土地市场的冷清不无关系； 土地市场现状：相比2010年土地市场的火爆相比，2011年流拍率有所升高，底价成交明显增多，主要是市场冷淡、资金链紧张等因素影响下，开发商拿地谨慎，且地价已然炒高，政府不可能降价销售，导致流拍率增高。;未来量价走势：从政府意图判断，“合理调整”应该意图为价格下降而销量平稳。因此预计政府不会长期打压楼市。当价格进入下行通道一定时间并趋于稳定后，客户心理预期发生转变，市场量价趋于平衡、合理。届时，政府有可能释放楼市松绑信号。 时间节点判断：从全国宏观来看，从销量拐点出现，到价格拐点出现约9个月时间。因此，预计在价格经历约9个月左右下行进入相对平稳期后，政府可能对政策方向进行调整。预计政策松绑会在2012年3-4季度出现。;供应量：2012年1月，全市商品住宅供应量为30万㎡，同比去年春节月的下滑幅度为36.8%； 成交量：本月全市商品住宅成交面积为20万㎡，同比去年春节月下滑幅度为24.5%； 供销比：本月全市商品住宅供销比1.6。 综述：市场从2011年2月起终呈现供大于求。年末在多重压力下，市场迎来最后一轮集中供应，以价换量将愈发增多。进入从8月以来，迫于回款、销售指标等压力，供应开始加速，但集体观望已然成型，销售始终保持低位运行。预计随着