老年公寓项目市场定位(营销定位)总结.ppt

“西部生态带”、交通方便，可达性一般 “两轴两带多中心”—城市空间发展战略构想中明确指出：大兴、房山、昌平、延庆、门头沟为“西部发展带”。 “西部生态带” ：西部发展带在人口总量、GDP总量和建设用地总量上都要超过东部发展带（大致的比例为1.2:1），主要承担高新技术研发、旅游、商业物流、高等教育等职能，以优化、整合、完善现有的发展空间为主，改善生态环境，引导高品质、组团式集约发展，防止高密度连片开发。 境内有京广铁路、京原铁路、京石高速公路、京保公路、京原公路等放射性交通干线经过，区内公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水平，是北京的西南门户。 生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够 丰富精彩的历史文化资源。 区内共有文化古迹302处，其中世界级文化遗产1处，国家级文化保护单位3处、市级13处、区级52处。周口店北京人遗址、云居寺、上方山国家森林公园、石花洞、韩村河旅游景村、青龙湖、十渡等众多的风景名胜和游乐场所。 灵奇秀美的地质地貌资源。 房山被地质学界誉为“洞穴王国”。境内拥有中国北方最大的岩溶洞穴群。 储量丰富的矿产、地热资源 。全区有储量4.5亿立方米的大理石，储量100多亿立方米的石灰石，储量2000万吨的石英石、白云石，储量4亿立方米的花岗岩。原煤总储量达21亿吨，为“京西煤仓”之一。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。 其他还有 产业优势明显，高于通州区 北京郊区县发展排名第二，仅次于大兴 但房山房地产开发缓慢，不属于居住热点区域 新城规划具备优势的功能配套 房山区今年将投资240亿元，用于拉动区域发展。 今年房山区的政府投资力度是各个区县中最大的，达到了240亿元，比去年增长了60%。这些固定资产将具体投向基础设施建设、社会公共事业发展、房地产开发及保障性建设和产业结构调整等五个主要领域。 据了解，房山区正在启动历史文化旅游集聚区建设，以周口店为中心，涵盖云居寺、上方山、长沟水乡文化等旅游文化资源，约10个项目都在建设之中。 长沟版块发展 展现了全新的气象，面对发展充满渴望。 项目成交客户分析 项目成交客户分析 项目成交客户分析 项目成交客户分析 产品系统提供——适应老龄社会的通用住宅 我们的利基点依据： 符合社会发展趋势——零点公司公布了该公司对北京、上海两地3000名55岁至75岁市民就“老年人住宅消费问题”进行随机访问后的研究报告，报告表明，目前老年住宅市场需求加大，但市场供应却较为紧缺。 符合政策发展引导——《中国老龄事业的发展》白皮书提倡的“居家养老”模式是最经济、见效最快、符合中国国情的，也是经济上、精神上、感情上让老人满意的养老模式。 符合人群消费转变——北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近8%以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们希望市场上能多生产一些高标准的老年公寓。在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。 符合项目地块条件——地块中间或周边应该具有山地、丘陵、水域或者辽阔的田野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。 符合项目用地面积——地块规模小则200亩～600亩（最大步行半径应为0.804公里），因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。 符合外部资源匹配 符合整体经济效益 规划设计原则：本着综合性通用住宅的设计原则着手，要便于改造。 1、设计要人性化 2、生活要智能化 3、环境要园林化 4、户型要合理化 5、配套要完善化 6、建筑要艺术化 举例说明 多种艺术化建筑手法综合运用 道路人车分流，避免与车发生危险， 无障碍设计，处处提供方便， 开阔空间活动场所，提供充足的户外活动空间， 增加休息座椅，方便随时休息。 举例说明 社区组成 多层、联排公寓为主； 多功能综合楼； 配餐中心（就餐、配送）； 休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）； 老年医院及护理院； 会所（游泳池、健身房、水疗馆、会务活动中心）； 商业街（设有小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等）； 绿化景观，（绿化覆盖率50%以上；乔木、