房地产企业税收分析报告.pptxVIP

小组成员：MF1102381 李伟 MF1102387 汪钦 MF1102394 徐心依 MF1102395 姚渊 MF1102396 张乃璇;房地产行业概述;房地产项目的简单开发流程;房地产行业业务阶段;计税成本核算的原则;开发产品计税成本的内容;计税成本核算的原则;会计账户设置;会计账户设置;土地竞标时的账务处理;土地竞标时的账务处理;取得土地时缴纳的税种;项目开发成本核算;资本化支出与费用化支出的划分;资本化支出与费用化支出的划分;施工期间发生成本的账务处理;项目成本的分配;项目成本的会计处理;项目成本的会计处理;企业计税成本核算的一般程序;现售和预售;开工建设;预售阶段涉及的税种;预售阶段会计处理;营业税的处理　　;营业税的处理——相关法规;营业税的处理——计税依据;营业税的处理——会计处理;土地增值税的处理;土地增值税的处理——会计处理;企业所得税的处理——收入的确定;企业所得税的处理——预收收入的确定;企业所得税的处理——税前扣除问题;企业所得税的处理——税前扣除问题; 取得销售未完工开发产品在进行企业所得税季（或月）度预缴时应进行如下处理;企业所得税的处理——会计处理;企业所得税的处理—涉税会计处理;现售阶段涉及的税种;房屋竣工并交付给购买方时： 借：预收账款 贷：主营业务收入 同时结转开发产品成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 ;企业所得税——完工时的税务处理;城镇土地使用税的处理;城镇土地使用税的处理;土地增值税的税务处理;房产税的处理;房产税的处理;房产税的处理——计税依据;印花税的处理;持有房地产要缴纳的税费 ;持有房地产要缴纳的税费 ;3.印花税 按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花。 应纳税额=房产租金收入×1‰ 4.城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加税。比例税率按地区差别分为三档：7%，5%，1%。 应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率 5.教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计算依据征收的一种附加费。现行教育费附加征收比率为3%。 应纳教育费附加=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×征收比率 ;6.城镇土地使用税 城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。 全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额 7.耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。采用定额税率。 应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率;房企的企业所得税汇算和土地增值税清算的比较;土地增值税清算的概念; 土地增值税清算的条件;清算的前期准备;1、归集成本阶段 借：开发成本—XXX项目—土地征用及拆迁补偿费 ---前期工程费 ---基础设施费 ---建筑安装工程费 ---公共配套设施费 ---开发间接费用 贷：银行存款等科目 2、未完工收到预收款 借：银行存款等 贷：预收账款—项目 ;;税务处理——扣除项目的归集与分配;税务处理——扣除项目的归集与分配; 分配方法;共同扣除项目的归集与分配;共同扣除项目的归集与分配;共同扣除项目的归集与分配; ; ; 1.土地增值税的税率（土地增值税实行四级超率累进税率） （1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 2.土地增值税的计算方法 扣除项目金额=