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第六章 居住规划 第一节 居住规划概述 第二节 住房贷款规划 第三节 购房规划 第四节 租房与购房的决策 第一节 居住规划概述 一、居住规划的重要性 有利于科学选择合适的住房 是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划 有利于合理选择贷款计划 只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策 迫使个人或家庭有目的地储蓄 与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短 住房支出数额巨大 二、个人购房动机 （一）自己居住 要考虑自身支付能力和居住质量 居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理…… （二）投资 将住房当成投资工具，购买住房获取租金或资产增值 需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素 三、居住规划的流程 第二节 住房贷款规划 一、住房贷款的种类 二、住房贷款偿还方式 三、住房贷款期限的确定 一、住房贷款的种类 （一）公积金贷款 具有政策补贴性质 贷款利率和费用低于商业贷款 一般最长不超过30年 （二）商业贷款 发放对象广泛，手续相对简单 贷款利率较高 个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年 （三）组合贷款 如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款 二、住房贷款偿还方式 （一）到期一次还本付息 贷款到期后一次性归还全部本金和利息 短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式 （二）等额本金还款 每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息 每月还款额 = 当期偿还本金 + 当期偿还利息 =贷款本金÷还款期数 +（贷款本金-累积已还本金）×当期利率 期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭 （三）等额本息还款，等额还款法（最常见） 每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金 贷款本金=每月还款额×年金现值系数（P/A, i , n) （四）其它方法 等比累进还款法，每次还款比例增加 等额累进还款法，每次还款金额增加 案例：住房贷款计算（等额本金还款） 王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本金还款。 （1）他第1个月需要偿还多少住房贷款？ （2）他第15个月需要偿还多少住房贷款？ 答案： 住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即120期 每个月需要偿还的住房贷款本金=100万÷120=8333.33元 （1）第1个月需要偿还的住房贷款利息= 100万*0.5%=5000元 第1个月需要偿还的住房贷款=8333.33+ 5000=13333.33元 （2）第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万-8333.33*14=883333.33元 第15个月需要偿还的住房贷款利息= 883333.33*0.5%=4416.67元 第15个月需要偿还的住房贷款=8333.33+ 4416.67 =12750元 案例：住房贷款计算（等额本息还款） 王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本息还款。 （1）他需要每月偿还多少住房贷款？ （2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？ （3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？ 答案： （1）住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即120期 每月还款额= 1000000 ÷（P/A, 0.5%, 120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05元 （2） 6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）= 11102.05 ×（P/A, 0.5%, 12*4 ）=472729元，或=PV(0.5%,12*4, 11102.05,0,) =-472729元 （3）每月还款额= 472729÷（P/A, 7%/12, 12*4 ）= 11320.08元，或=PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -11320.08元 三、住房贷款期限的确定 购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和贷款期限 房屋月供款占收入的比率，一般不应超过月收入25%-30% 应考虑有无其它固定支出，如汽车贷款偿还、固定的人寿保险支出…… 案例 案例资料： 小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套100万元房屋，贷款首付30%，贷款利率6%，等额本息还款。 （1）若小王选择10年还清贷款，这一决策是否符合他的收入情况？ （2）若小王