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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二 持有物业经营涉及税务管理 持有物业涉及税种及相关业务 营业税 企业所得税 土地使用税 房产税 印花税 营业税金附加（城建税、教育费附加、地方教育费附加） 个人所得税 河道费 持有物业经营涉及税务管理 筹备期公司税务管理 1、在营业执照办理完毕30天内必须办理完税务登记、税种认定、发票领购及税控装置等。 2、按期对所有认定税种进行申报，应纳税额为零也必须按时零申报。 3、税务登记后按注册资本0.05%，权利证照和账簿每件5元，财产保险按保费金额0.1%贴花。 4、开办期间费用不作为长期待摊费用处理，可以自开始经营之日的当年一次性扣除。国税函（2009）98号文、国税函（2010）79号文。 5、开办费收入按权责发生制确认收入并计缴所得税，但计缴营业税金及其附加时可按收付实现制确认；亦或根据当月实际费用支出，结转开办费收入，尽量保持盈亏持平，不得预缴所得税。 6、成本、费用要取得合法、有效发票，发票抬头、项目、金额填写完整、无误，加盖发票专用章或财务专用章；有纳税限制的名目如招待费、培训费、广告宣传费等尽量转换为办公费、劳保费、咨询费等可全额抵税名目。 7、是否有税收优惠：小型微利企业20%所得税率，安置残疾人就业工资可加计100%扣除，安置下岗人员达到一定比例等。 营业税及附加税 计缴方式 以营业额为计税依据，以权责发生制为原则计提，以收付实现制为原则缴纳。其中作为计税基数的营业额包括：物管费、多种经营、广告、停车场、增值服务收入以及代商户收到的水电费与代商户支付的水电费的差额; 其中： A.代收代付能源费目前存在差额收入，但差额收入多数均冲减能源费成本，未计缴营业税; B.物管费收取、发票开具时间及金额存在不一致现象，导致各地营业税的缴纳存在税务认定风险。 风险点及建议 上述A、B两项涉税处理方式存在税务认定及检查风险，为规避上述风险，建议如下： A.代收代付能源费差额收入及时计缴营业税； B.要求严格做到收款开票的一致性，合规计缴营业税。与当地税务主管机关沟通，从销售型物业收费难的行业状况出发，从整体合同期内税款无遗漏的角度争取税务认可目前的税款的计缴模式。 企业所得税 1、企业所得税一般实行季度预缴，年终汇算清缴。 2、季度预缴时应按合同将相关成本、费用计提，尽量避免预缴所得税。 3、季度预缴时可以弥补以前年度亏损（经税务认可）。 4、年末必须按合同和权责发生制原则确认收入缴纳所得税，季度末可根据实际情况，部分按收付实现制来调节，以此尽量避免预缴所得税。 5、工资、福利费的扣除 与当地税务沟通工资归集口径，福利费不再进行计提，于实际发生时列支，不超过工资总额14%的部分允许税前扣除 6、工会经费、职工教育经费 1）拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除 2）发生的职工教育经费，不超过工资薪金总额2.5%的部分准予扣除，超过部分准予结转以后纳税年度扣除。 7、社保、公积金 1）公司为员工缴纳的基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险及公积金（“五险一金”）准予扣除。 2）公司为员工缴纳的补充养老保险、补充医疗保险，不超过工资薪金总额 5%的部分准予扣除。 3）公司为员工购买的商业保险不允许扣除（财政、税务规定可以扣除的除外）。 4）公司购买财产保险的保费准予扣除。 企业所得税 8、捐赠支出 公司发生的公益性捐赠支出（必须获得相应凭据），不超过年度利润总额12%的部分准予扣除。 9、业务招待费 业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，最高不超过营业收入的0.5% 10、广告、业务宣传费 广告、业务宣传费支出，不超过公司营业收入15%的部分准予扣除，超过部分结转以后年度扣除。 11、不允许扣除的项目 税收滞纳金、罚金、罚款、赞助支出、提取而未实际发生的各项资产减值准备。 12、总分机构所得税 总分机构所得税实行“统一计算、分级管理、就地清算、财政调库”。 总分机构汇总计算应纳税额，各分支机构按照分摊比例就地预缴。 年终由总机构汇算清缴。 新设分支机构，设立当年不就地预缴所得税。 13、涉及纳税调整的务必做好备查登记，避免多缴所得税。 14、跨期费用处理问题。各类成本费用票据必须在票据日期当年处理，不得跨年度处理因为跨年度则不得税前列支；当年票据原则上必须在当期内处理，特殊情况不得超过2个月。 企业所得税 物业公司一般实行季度预缴，年终汇算清缴。 风险点及建议 收入以收付口径为前提按权责