第3章_房地产购买行为分析.ppt

* 购后产品的使用和处理 * 一、消费者自身因素对住宅购买行为的影响 1．家庭收入 家庭收入是影响住房消费最重要的因素。 分析家庭收入对住房消费的影响，应具体分析家庭收入结构的划分、评估居民的收入预期对住房消费的影响。 考察一个地区的购房人信息，最基础的数据还是家庭年收入，购房人家庭的年收入水平决定了购买一套房屋的承受能力。 一、消费者自身因素对住宅购买行为的影响 2．年龄构成 年龄结构是消费者结构的一个重要方面，开发商通过对购房人年龄构成的调研，可以就各年龄段的需求差异、支付能力进行分析。 就购买力而言，可将年龄结构划分如下：25岁以下年龄段；25—35岁年龄段；35～45岁年龄段；45岁以上年龄段。 年龄结构对住房消费的影响，还表现在对住房消费方式——租赁与购买的选择上。比如，年长者要拥有自己的住房占的比例较大，相对而言，年轻人租住房屋占的比例较大。 调查表明，购房人主要集中在45岁以下，占90％，其中25—35岁最多，占68％。 一、消费者自身因素对住宅购买行为的影响 3．家庭结构 不同的家庭人口结构，对住房的要求有所不同，特别是对户型和面积的要求差别很大。 作为开发商，要对房型、住房面积进行准确的市场定位，细致深入地对家庭人口结构进行统计调查，分析预测其变化趋向是必不可少的，决不可仅仅是跟着潮流走，“跟着感觉走”。 4．购房需求 在对购房人基本情况调研的基础上，就可以对购房人的具体要求进行细分，主要有以下几个内容： （1）区位要求 就每一个城市的状况而言，各地区的发展水平、地理环境、经济状况、文化教育程度、道路交通各不相同，据此就可为房地产划分出几个大的区域，购房人对在不同区域内的房屋，有不同的要求，而房地产商要面对不同的市场。 比如，由于历史原因北京存在：“东富、西贵、南穷、北贱”的说法，同样的商品房，位于南部或北部就有很大的差别。 一、消费者自身因素对住宅购买行为的影响 （2）户型面积要求 首先最重要的是家庭收入，其次是家庭结构决定了购房人购买住房面积的大小，这也就在很大程度上决定了房厅数的多少及配比，决定了房厅的面积大小及比例。 不同的地区在不同时期，由于购房人的收入水平、家庭人口不同，对户型和面积有不同的要求。 一、消费者自身因素对住宅购买行为的影响 （3）价格要求 对购房人来说，当然是价格越低越好。在理性消费的情况下，购房人对价格有一个可接受程度，这与购房人的收入水平以及预期收入水平有直接的关系。购房人都有一个面积、价格的最佳结合点，通过调查可以清楚地了解购房人的价格要求。 对任何一个区域的房地产开发，都存在一个价格的主流市场，即与购房人的收入水平和房屋开发的合理成本相匹配的价格水平。实际上，每一个价格段的购房人都有一定比例的分布，也就是说对应着一个市场。 一、消费者自身因素对住宅购买行为的影响 （4）其他需求 区位、价格和户型面积是购房置业的3大要素，除此之外，购房人还有若干其他的需求，如物业管理水平、绿化率和景观、开发商实力、潜在的升值潜力，以及智能化设施等等，这些都是购房人在进行购房决策时要考虑的因素。 一、消费者自身因素对住宅购买行为的影响 二、影响住宅购买行为的其他因素 1、住宅所在地与城市中心、商业服务业的距离及交通便捷程度。 居住物业对城市社会经济生活的可接近性是消费者购买决策的一个重要参数。西方社会甚至认为房地的购买是一种接近权购买。 2、区域环境因素。 区域环境因素包罗极广，诸如风景、空气、噪音、邻里等都是环境的一部分，再有如林木、花草、菜市场、百货公司、学校、公园、电影院、歌厅、活动场所等各项设施。 在区域环境选择中，个人的观念、教育程度、生理需要、购买动机、性别差异都可能会对环境选择造成影响。 二、影响住宅购买行为的其他因素 ——某某公寓，复旦大学、同济大学、财经大学、 外国语学院环抱其周，感受书香浓郁的好气氛；鲁迅公园、和平公园尽收眼底，面对满园深绿的好景观。 ——高达93%的住户拥有高学历，某某花园果然高人一筹。一个优质小区的形成，不单从社区规划着眼，住户的品位与素质，更能衬托社区与众不同的特质。吸引了医生、律师、大学教授、音乐家青睐的某某花园，显而易见它的不凡！ —— 当你亲临某某都市花园，一定会被那片市区罕见的绿色居住世界所感动。漫步在这属于自己的欧式大花园里，不管是在骄阳抚照的早晨，还是在华灯初上的傍晚，你都将会生活在诗意之中。 ——让你的孩子赢在起跑线上。如何将孩子培养成跨世纪的人才，是政府和家长日