噪声交易与青岛房价泡沫的理论与实证大学毕业论文.docVIP

噪声交易与青岛市房价泡沫的理论与实证 一、引言 自2004年算起，青岛房地产价格由均价2000元 左右到目前均价6000元左右，上涨了近3倍，年均增长20%。而青岛市城市人均可支配收入由11088.81元上升到24416.74元，年均上涨只有14%。由此可见，青岛市房地产价格上涨超过了收入上涨的幅度，房地产的投资品属性最近几年开始逐渐成为房地产价格上涨的重要因素。根据世行对发达国家和发展中国家房地产的综合研究，认为房价收入比在3~6之间是合适的。若房价收入比超过6，说明房价过高，政府应该干预房产市场，调低房价；若房价收入比小于3，说明房地产价值被低估，政府应该积极发展房地产市场，使房地产市场价值显现。如图1所示，青岛市的房价收入比从2004年超过了国际警戒线的上限后，一直上涨至2007 年的最高点，随后由于金融危机的外部冲击影响和政府多项调控政策的出台，房价下跌至国际警戒线的上限。 对于青岛市房地产是否存在泡沫，学术界争论很大。这要归咎于“泡沫理论”并不完善。泡沫应该说既是一种状态又是一种过程。所谓状态就是资产的价格偏离其基础价值，所谓过程就是资产的暴涨和暴跌过程。对于泡沫的状态描述需要知道资产的基础价格，资产的基础价格来源于实体经济，不易获得；而对于泡沫的过程描述又属于事后鉴定。所以在泡沫破裂之前，不易判断资产价格是否含有泡沫。因为从所发生的泡沫案例来看，投资者并非