9武汉南国洪山广场项目定位及物业发展建议终期沟通稿.ppt

武汉南国洪山广场项目定位与物业发展建议 开发商困惑 快速销售，快速回现 项目位于武汉内环中南商圈，为武昌传统的商务、商业区，是武昌的中心所在地，拥有武汉最便利的交通和最完善的配套 中南商圈作为改革开放后兴起的第一波商圈，曾是时尚用品的集散地 中南作为地铁中转站，轨道交通路网四通八达，它将凭借其良好的商务氛围赢得更多企业青睐 水果湖片区是省委省政府所在地，自然景观优良,人文气息浓厚，拥有武汉最优的自然环境、生活配套 东湖2000年成为国家首批AAAA级旅游景区,面积73平方公里，其中湖面面积33平方公里，是中国最大的城中湖。 作为楚文化腹地,区域经过多年建设,拥有如行吟阁、屈原纪念馆，楚市、楚才园、楚城与楚天台等了楚文化游览景点，展示了八百多年楚文化的博大与辉煌。 武昌起义纪念馆和烈士陵园等爱国主义教育基地结合周围林立的大学,拥有良好的历史人文氛围。 位于2年后武汉的综合性金融商务中心;城市规划倾斜，预示区域未来升值前景 保利文化广场的建成正在逐步兑现政府的“总部区”规划，也将极大地提升区域的商业、商务价值，本项目与保利文华广场仅一路之隔 开发商：中国保利集团公司投资，湖北保利置业有限公司开发 项目位置：位于武汉市武昌区中南路和民主路的交汇处，北临武汉市最大的中心绿化广场 项目规模：总建筑面积14万方 物业类型：地下4层，地上46层，建筑高度211.8米，建成后将成为武昌地区标志性建筑 贯通三镇的快速轨道主骨架之一地铁2号线、地点4号线在洪山广场交汇，项目为真正的双地铁物业 洪山广场地铁商业的建成也会为项目带来无限的前景 项目所处区域位于武昌中心区洪山广场附近，是城市一级商务中心、省级政务中心，配套富足 内环线； 商圈： 与中南商务、商业圈步行十分钟 紧邻洪山家乐福，步行五分钟 与司门口商圈、徐东商圈车行十五分钟范围 与省政府省委步行五分钟； 景观资源： 东湖、沙湖、水果湖、小洪山、武大珞珈山几大强势湖景、山景资源区域； 教育资源： 紧邻武汉小学、武珞路小学，中北路小学、中学、水果湖小学、中学、武汉大学 交通配套： 紧邻中南路、洪山广场，城市公交系统较为发达；项目位于地铁二号线、地铁四号线的中转站旁 其他配套： 洪山体育馆、省博物馆、省艺术馆 公寓物业的发展阶段因其城市地位的差异而不同 地王商圈从2005年开始陆续出现高端服务式公寓，客户以城市奢侈占有型富豪、高端商务客、投资收藏客为主 与其它一二线城市相比武汉市场上的公寓产品未拉开层级，高端公寓还未出现 武昌中心区的公寓呈现出两级分化的现像，中南商圈附近的公寓价值实现较高，向外依次递减 武昌相对高端公寓实现价格主要集中在8500-11500元/平米 普通公寓主要集中在6500-7500元/平米 实现的最高价是奥山星座11500元/平米。 武昌中心区的公寓市场近期供应相对稀缺，2010年后有小户型逐渐推出，2011年有大量高容积率的小规模项目进入市场。本项目入市时基本无直面竞争。 武昌中心区公寓产品供应稀少，主要供应是普通毛坯小户型，面对客户群以普通中南商圈工作族为主 中南现有公寓产品的客户层级不高，主要以中南商圈工作族为主 公寓产品的供应量少，呈现两级分化，有低端普通公寓，产权式酒店公寓，高端酒店式服务公寓存在稀缺，目前市场上的酒店式公寓基本上是“挂羊头卖狗肉”，属于“伪”酒店式公寓 市场上有一定景观资源优势及产品优势的公寓产品在市场上能博取高价，且能快速回现，本项目存在较大的市场机会点 区域内的居家客户，大部分为追求居家品质，价格敏感度高，还有部分刚性首置客户 我们在武汉市场发现的主要的城市豪宅客户:占有型、知富型和投资型 其他城市类似项目的成功告诉我们，项目完全可能在武汉挖掘另一种区别于传统豪宅需求的客户 主力客户一：讲究物业档次与身份感，追求星级酒店配置的武汉乃至湖北奢侈占有型富人 典型客户访谈一 典型客户访谈二 客户描摹——奢侈占有型富人 主力客户二：需要城市便利，享受高级物业服务，有社交圈层要求的高端商务客 典型客户访谈三 典型客户访谈四 客户描摹——高端商务精英 跟随型客户：对项目价值和产品认同的投资客，多用于长线投资收藏或高端出租 典型客户访谈五 我们的客户：武汉财富阶层，高端商务客和投资收藏客 物业定位：满足武汉富人及商务精英尊享的高端酒店式公寓 案例借鉴 深圳地王商圈高端公寓典范——世金国际 开发商：深圳茂业（集团）有限公司 ； 位置：深南东路与和平路交汇处 ； 总户数 : 396户； 规模：； 户型： 复式双套房（二房一厅二卫+多功能房），面积在35~65㎡，买一层送一层 ； 车位 : 443个。 通过高端形象，充分利用商业用地的属性，打造4.6米买一层送一层高附加值复式双套房产品，分离出高端客户实现价格突破 目标客户：具有国际化视野，能