新国八条政策解析教材.ppt

博思堂地产综合服务股份有限公司 2011年 1月 27日 新国八条政策解析 1 背景：本次政策出台的背景 2 解读：本次政策的楼市解读 3 影响：本次政策的市场影响 4 对策：本次政策的对应策略 本次政策的两大经济背景 人民币升值预期 当前面临的现状： 美国第二次量化货币政策，导致热钱流入规模加大 出口企业受打击，资金流向其他行业 通胀预期 当前面临的现状： 消费价格持续上涨 资产价格居高不下 全球通胀危机阴影下，黄金价格一路上涨，市场急需抵御抗通胀的途径 选择A——黄金——价格过高 选择B ——股票——风险太大 选择C——房产——保值增值 选择D——其他——国家垄断 经济背景层面的启示——在国际热钱和国内抗通胀保值、增值的需求释放的双重作用下，导致2010年史上最强的调控失败 而国家现阶段“重民生，轻增涨”的策略必然不会放任房价继续的快速上涨，因此更加严厉的“新国八条”出台也就顺理成章。 1 背景：本次政策出台的背景 2 解读：本次政策的楼市解读 3 影响：本次政策的市场影响 4 对策：本次政策的对应策略 新国八条政策解读——关键词：加供、限需、上调、加税、问责 新国八条相关条列： （二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。 有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 （三）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70％的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 政策解读：现阶段房价快速上涨的根本原因是供求关系的紧张，而现有政策短期抑制需求的做法必然会导致政策松绑后一定时期内的反弹。因此加大供应是从根本上解决房价快速上涨的问题。 新国八条政策解读——关键词：加供、限需、上调、加税、问责 新国八条相关条列： （六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 （八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 政策解读：限购令由一线城市扩大至二、三城市，整体的调控范围比9.29政策更广。 新国八条政策解读——关键词：加供、限需、上调、加税、问责 新国八条相关条列 （四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 政策解读：二套房首付比例由之前的50%，上调至60%。从物理购买力来讲市场的潜在客户量将比之前减少10%，但政策更多的是在心理和预期上给予客户的影响。 购房情况 贷款额 执行利率 月供 总利息 首付 二套房 100万 1.1倍7.04% 7777.02 866485 调控前50万 调控后60万 二套房的首付比例影响 首付比例 客户基数 市场潜在客户变量 20