合肥西环五大街城市综合体项目.ppt

阶段 时间 推售单位 支撑点 第一期 08.9月中旬 08.10月中下旬 北公寓 + 南公寓 售楼部形象展示及外界的影响力 第二期 09年初 8#9#11#住宅 现场的感染力 第三期 09年中下旬 商业 硬环境展示/商业氛围营造 第四期 09年底 写字楼 外立面/实景 分期开发划分总揽 每一阶段都有新产品注入，每一阶段都会形成热销！ 销售进度计划 5月初，诚意登记 9月中下旬，公开发售 10月底加推南公寓楼 09年中旬写字楼客户储筹中 2009年初商业客户诚意客户登记，商业招商进行中 2009年中下旬商业全球发售 09月初推售8#9#11#楼 2009年下旬写字楼全球发售 销售节点 第一步：A 卖商务公寓（西环·国际公寓/北） 策略1：宣传西环中心区位发展趋势及未来前景 策略2：宣传新的生活方式 策略3：宣传优质的生活资源 策略4：宣传小户型商务公寓高性价比 策略1：宣传西环中心区位发展趋势及未来前景 策略2：宣传酒店式公寓新的生活方式 策略3：宣传优质的酒店式服务管理 策略4：宣传精装修、精装饰高性价比 策略5：宣传3年返租超底置业门槛 B 卖酒店公寓（西环·国际公寓/南） 开盘前工程要求：售楼部5月中旬交付使用，样板间7月中旬交付使用 销售节点 第二步：卖住宅（西环·名仕馆） 策略1：宣传西环中心区位发展趋势及未来前景 策略2：宣传蜀山风光自然生态资源及富人区人文环境 策略3：宣传优质的物业服务管理 策略4：宣传空中复式户型高性价比 策略5：宣传西环名仕馆精英人群生活方式 南大街沿三栋住宅土建结束，需包装局部商业商铺。展示商业氛围及形象 销售节点 第三步：卖商业（西环·五大街） 策略1：吸引品牌商家入驻 策略2：合理的业态组合 策略3：宣传新的投资创富模式 策略4：商铺竟拍活动 策略5：返租3年8%年高收益回报 策略6：提供优质的后续经营支持服务 须主体建筑完工，商业街街区局部园林及街道局部商铺包装。营造商业氛围以提升商铺价值。 要点一：如资金压力较大，先宣传销售北大街商业《台湾美食一条街》。如没有资金压力，则南北商业一体推出。 要点二：10#商业街主力店只考虑1F2F整体销售。 要点三：北大街商业1F2F整体销售。 销售节点 第四步：卖写字楼（西环·汇峰） 策略1：吸引品牌企业进驻 策略2：与行业协会举办各种商务活动，吸引企业高管参与 策略3：宣传西环汇峰是企业家的制高点 策略4：宣传西环中心丰富的经营商务资源 策略5：宣传新的商务模式 策略6：宣传高性价比写字楼功能配套 （1）.卖多少价钱（销售均价） ？ 商务公寓 4800元/㎡（北——每两层送公共空中花园） 酒店式公寓 5300元/㎡ （南——含精装修及软装饰） 写字楼 6000元/㎡ 高档公寓 5000元/㎡ （空中复式HOUSE,大露台，客厅挑空） 北大街（去掉返租后实收12000元/㎡） 南大街（去掉返租后实收13000元/㎡） 商业街商铺 价格制定措施? 入市价比同区市场价提高5-10%，设置较大折扣空间，随认签时间和开盘次数递减；从折扣上保持价格上升。项目中后期则视情况逐步调升价格，并严格执行折扣，做到平开高走。 具体价格依照开盘前1—2个月的市场及走势确定 （2）. 价格走势 ？ 价格制定措施? 项目价格走势图示 价格 物业类型 公寓 写字楼 商业 楼层，户型面积及南北、东西朝向差异 商业主力品牌店进驻及招商返租情况 楼层景观朝向及价格差异 （3）促销政策！ 酒店式公寓 （含精装修及软装饰，签约1年的8%年返租） 价格制定措施? 酒店式公寓投资方案（一） 酒店式公寓投资方案（二） 区区2.64万 投资单套40平米总价值22万酒店式公寓 仅仅3.96万元 投资单套60平米总价值33万元酒店式公寓 条目 支出 收入 备注 条目 支出 收入 备注 首付款 4,4000 2成首付 首付款 6,6000 2成首付 前1年租金回报 1,7600 8%回报率 前1年租金回报 2,6400 8%回报率 首笔支出2,6400元 首笔支出3,9600元 月供 1328 20年按揭 月供 1992 20年按揭 月租金收入 1512 8%回报率 月租金收入 2016 8%回报率 租金要求 （ 120元/天?间，按入住率70%计算，再去除40%酒店管理运营费用=实际收益率） 租金要求 （ 160元/天?间，按入住率70%计算，再去除40%酒店管理运营费用=实际收益率） 回报测算：120×1月×70%×60%=1512元/月 回报测算：160 ×1月×70%×60%=2016元/