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房地产开发项目经济评价案例 我们以某住宅区房地产开发项目的财务评价作为案例进行介绍. 一,项目概况 随着北京城市化进程的加快, 城市社会经济的发展和产业结构的优化, 城市用地功能需 作进一步调整. 为此, 首都规划建设委员会办公室于 1996 年 1 月 30 日召开第四次联席会议, 原则上同意将北京市毛纺厂改造为毛纺厂居住区 .该项目拟由北京益华集团房地产开发 部负责开发建设. 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析, 确定项目的规划功能, 开发 档次,开发成本和市场营销对象,并对项目的经济可行性做出评价,为委托方投资决策及开 发项目融资提供依据. 1.项目位置及占地面积 拟建毛纺厂居住区位于朝阳区东八里庄,包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地. 地块北临六里屯路,南至朝阳北路,西起星火路,东到规划中的石佛营东路.本项目总占地 面积 53.23 公顷,其中:规划用地面积 45.63 公顷,市政代征地 7.6 公顷.本项目规划建设 用地面积中,目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652 公顷,详见表 11-1 所示. 表 11-1 项目用地面积及其分布 用地单位 益华 五建 合计 规划用地面积(m2) 379800 76520 456320 可开发用地面积(m2) 332037 71200 403237 保留建筑占地面积(m2) 47763 5320 53083 2.项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房,仓库和住宅,将来都要予以拆除,但由于生产水泥 制品的需要, 以铁路专用线将厂区分为南北两部分, 南部为第一期开发, 北部为第二期开发, 中间铁路线及其南北两侧为第三期开发. 规划范围内有三组拟保留建筑:厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区;规划范围内西北角是一组旧住宅楼,分属毛纺厂和五建公司,目前保留,待将来有条件 时再改造;厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12 层综合楼.另外,现状厂区内的锅炉房也将予以保留,用于未来小区供热.保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 8-2 所示. 表 11-2 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 土地使用者 用途 住宅 地区公建 合计 占地面积(m 2) 43488 4275 47763 益华 建筑面积(m2 ) 100000 22092 122092 5320 五建 占地面积(m 2) 5320 0 30000 建筑面积(m2) 30000平方米,总容积率为 2.00. 表 11-3 类型保留建筑新建建筑高层住宅 多层住宅 商服 配套公建 小计 合计 项目拟建规模和建筑面积分配 建筑面积(m2) 152092 437908 137600 85000 100000 760508 912600 建筑面积所占比例 (%) - 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 -- 4.项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院,为附近地区和小区内居民提供服务,其余建筑为多层,高层住宅和配套公建.其中,部分新建住宅为益华集团其它开发项目 提供拆迁安置房,部分住宅为公开销售商品房,所占比例分别为 30%和 70%. 5.市政工程和基础设施 据测算,毛纺厂居住区建成后,对热力,电力,电讯和煤气的需求预测如下: (1) 供热 小区内将自建锅炉房,负责整个小区的供热. (2) 供电 根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》 ,毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅 炉房(或热力网)供热,煤气或天然气炊事,集中与分散空调相结合方案,新建住宅和新建 公建用电定额分别按 25 瓦/平方米和 50 瓦/平方米计算,则该小区用电总计约 20000 千瓦. 同时使用系数为 0.8,则最大负荷约 16000 千瓦,需安装 24000 千伏安变压器. 根据测算, 新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400 万元和 480 万元, 需 交纳的供电贴费为 2880 万元,以上三项共计 3760 万元.另外,居住区还应承担地方电力建 设基金 4000 万元,此项费用可分期交纳. (3) 煤气 据北京市煤气公司测算,按小区内住宅 7736 户,其它建筑 15.86 万平方米计,日用煤气 量为 2.1 万立方米,高峰用气量为 3500 立方米. (4) 电讯 据北京市电信管理局测算,按居住人口 2 万多,住户 7736 户计,毛纺厂居住区至少需 电话 9000 部(包括公建) ,初期至少需安装程控交换机 1 万门. 二,市场研究 (一)北京市当前房地产市场概况(略) (二)北京市普通住宅市场分析 (三)市场供需关系分析(略) 经过对北京市的投资环境