深圳超高层住宅浅谈资料.pptx

深圳超高层住宅浅谈 目录 CONTENTS 1 深圳超高层住宅的市场需求及市场价值 2 超高层住宅与普通高层住宅的优劣势分析 3 超高层住宅的分类及平面特征研究 4 超高层住宅的经济性研究 5 总结 深圳超高层住宅的市场需求及市场价值 1 一 深圳市超高层住宅的市场需求 1 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2 市场对超高层住宅的反应 二 超高层住宅的市场价值 1 超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较 2 深圳市超高层住宅市场价值分析 1 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 1）城市经济发展支撑超高层住宅的开发。 2）土地资源短缺促进超高层住宅的建设。 3）城市发展模式影响超高层住宅的发展。 2 市场对超高层住宅的反应 1）宏观政策层面 2）开发商层面 3）客户层面 4）城市配套服务层面 一 深圳市超高层住宅的市场需求 1.城市经济发展支撑超高层住宅的开发 城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的GDP总量达到3000亿元以上，超高层开始出现，GDP总量达到6000亿元以上，超高层或将大量出现。 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2.土地资源短缺促进超高层住宅的建设 1)据2011年深圳市土地利用变更调查数据初步统计，全市国土面积为1993平方千米，除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米，占全部国土面积的47%。在规划的约束下，到2020年，全市实际可新增建设用地仅为42平方千米。可用未建设用地已近于耗尽。 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 2)深圳三十多年来的土地政策使可建设用地已近于耗尽。但同时，深圳尚有提高土地利用效率的巨大空间。2010年深圳每平方千米的GDP为4.77亿元人民币。 地点 北京 上海 香港 新加坡 深圳（关内） 深圳（关外） 人均GDP(亿） 0.9 2.7 14.3 18.4 12.4 2.8 3.城市发展模式影响超高层住宅的发展 深圳市城市发展对超高层住宅的需求 1)竖向内涵型和横向外延型 1970 1.宏观政策层面 市场对超高层住宅的反应 2）2004年深圳颁布了新的城市规划标准与准则，旨在将深圳建设成为国际化城市和“最适宜居住的城市”，调低了住宅容积率。但现实情况是，在土地供应减少和住宅需求不断攀升的双重压力下，深圳城建事实与标准相去甚远，居住容积率反而节节攀高。 3）14版新标对住宅容积率提出了新的准则，城市主中心、副中心、高度发达的组团中心，基准容积率为3.2，但上限可达到6。可见，浮动范围是比较大的。 4）更关键的一点，原本按照楼层划定容积率顺理成章地转为按照城市建设密度来划定，上述区域的容积率3.2成了基准要求。在实际操作中，还会根据经济成本测算给予容积率突破的空间。 1)规划指引从“谨慎控制”转为“鼓励发展”。 5)密度一、二区即包括了深圳市中心、后海、宝中、龙中、留仙洞总部基地、深圳北站商务区及周边等重点区域。 2.开发商层面 市场对超高层住宅的反应 1）建筑高度是影响开发商获利多少的直接因素之一。 2）从深圳市场来看，近年来土地价格的不断攀升，造成工程投入不断增大，开发商唯有通过不断提高单位面积土地的投资回报率来稀释土地价格对利润的影响。 3）南山的华润城·润府、锦绣花园四期、水湾1979、吉祥龙，福田的大康福盈门……  超高层住宅受到开发商的青睐，呈现井喷式发展。 3.客户层面 市场对超高层住宅的反应 1）超高层住宅对客户来说主要表现在能满足部分有意愿改变生活居住方式、提升生活品质的客户群体需求。 2）从调查得知，超高层住宅客户大多具有大城市生活背景、视野开阔、经历丰富、愿意尝试新鲜事物、能够接受创新等特点。 3）客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物业管理、配套服务等也存在质疑。 4）开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣势。 3.客户层面 市场对超高层住宅的反应 4.城市配套服务层面 市场对超高层住宅的反应 1）在区域内基础设施配套环境承载力不足的情况下，超高层住宅居住的大量居民，首先可能造成小区与城市道路通行能力降低，继而给所在城区带来巨大的交通压力，随之而来的交通拥堵、市政管网负荷过大的“城市综合症”集中爆发，影响城市的持续发展。 2) 因此，超高层住宅能否正常运行于市政设施，公共服务设施，取决于大运量的公共交通设施的。 3）当区域内基础设施配套环境承载力有余的情况下，超高层住宅聚集的大量居民，将极大地提高基础设施配套的利用效率，节约各项设施的投资，迅速聚集周边人气。因超高层住宅而带来的基础设施配套集中建设，将产生土地的集聚效应。 1 超高层住宅与普通高层住宅投资回报案例分析与比较 1