碧桂园房地产营销模式汇编.doc

碧桂园房地产营销模式 11 3碧桂园的营销组合分析 3.1 4P策略 3.1.1产品策略 所谓产品策略，即指企业制定经营战略时，首先要明确企业能提供什么产品 和服务满足消费者的需求，是市场营销组合策略的基础。从一定意义上讲，企业 成功与发展的关键在于产品满足消费者需求的程度以及产品策略正确与否。 碧桂园提供多样化商用住宅，无论属于什么方面的顾客，都可以在碧桂园中 寻觅到属于自己的产品。碧桂园的所开发产品品类齐全，不仅拥有洋房，还有联 体别墅，独立别墅甚至超豪华别墅；而完善的配套设施有免费图书馆、向公众开 放的钓鱼场乃至到大型高尔夫球场，还有儿童公园到夕阳红老人会所等等。丰富 多样的产品、精致高档的装修、多样化的娱乐设施，满足了多数年龄、多种消费 能力、多种兴趣的顾客的不同需求。 （1）善于产品创新 1999年，当直接售卖毛坯房产品还占据着绝大部分房地产市场销售的时候， 广州碧桂园就创新开发了附带高档装修的、全部能售卖现楼的花园洋房，更吸引 人的是，小区完善的配套设施、园林绿化也能同时交给客户使用，在30天内3000 套洋房别墅全部售罄。2000年，华南碧桂园推出新的产品，全新带豪华装修别 墅发售，到2002年为止，有接近3000户入住华南碧桂园，超过一万人口入主， 一举变成当时华南板块的高级生活楼盘中的超大型楼盘。2002年，通过对洋房 和别墅产品进行了详细分类后，凤凰城设定了多档尊贵的室内装修规格，室内装 修设计充分关注到产品的实用性及性价比的同时，大大突出设计师的独特个性。 凤凰城开卖不到8个月时间就获得了广州地区房地产的销售冠军以及全国地区 房地产销售第二名的优秀成绩。2004年，凤凰城又创新开发出独特的租赁小区， 一个有300套单位、目标客户是外国客户的――凤凰岛。根据外国客户不同的居 住和生活习惯，凤凰岛上的建筑、装修、园林等全部特别设计，这是凤凰城大力 打开租赁市场、把产品推向国际的重要突破。2005年，凤凰城制定出高标准的 私家花园的园林园艺交楼规格，利用不同产品和多种地形地貌的变化规律，建造 出近1000款各异的个性化产品。2005年，假日半岛项目再次开发出全面的创新 模式，第一个楼盘开展大范围“全现楼”的销售模式，在让客户避免悠长等待收12 楼时间的同时，还设计了多种规格的家电装修配套，让广大客户期盼的“收楼即 入住”的梦想成为现实，大家都称之为“完美交楼”的标准。假日半岛项目开卖 7天时间里面，来自珠三角甚至港澳台的客户纷纷来看房，看房人数接近10万 人次，第一期开发的800套洋房、别墅基本卖完。碧桂园产品长期热销归功于碧 桂园对产品的不断创新。 （2）快速完善的产品配套 从一开始配套先行的“五星级学校+会所”模式领先与中国房地产市场，发 展到“五星级学校+五星级酒店+高尔夫+主题公园+五星级服务”等城市化运作的 跨越性探索，在近20年间碧桂园对自身项目的配套建设的创新从未间断。碧桂 园通过对产品配套的不断总结创新，打造了许许多多备受推怂的人居新城市。 1992年，碧桂园第一个开发的项目顺德碧桂园，在全国房地产界率先打出“教 育地产”的崭新概念，开始了“配套先行、教育先行”的全新尝试，成功地和北 京景山学校合办成广东碧桂园学校，以名校为依托，通过教育带动房地产，并组 建五星级会所、俱乐部等高级楼盘配套场所，开辟一片“教育地产”的新天空。 1994年，碧桂园首次将五星级服务引入到社区经营和物业管理之中，得到业主 的好评。2002年，凤凰城提出了“别墅城市”的新概念，不仅仅突破了旧有的 社区概念，拥有划时代的规划、建设和配套，还让中国房地产开发从简单的单体 楼到大型综合社区一下子提升到人居新城市的高度。将小区文化向外延伸，社区 商业向外扩张等创新的凤凰城项目配套模式，被称为对碧桂园旧有模式的“划时 代的新尝试”。2003年，广州凤凰城酒店开业，这是广州首家以“白金五星级” 规格打造的酒店。广州凤凰城酒店、超省一级标准的凤凰城中英文学校、带有浓 厚本地文化风情的荔枝文化村等等，都是碧桂园对其五星级配套模式创新与发展 的最好成果。2005年，碧桂园推出假日半岛项目，坐拥8000亩天然湖泊及绵延 的王子山脉、五星级标准酒店、27洞湖景全灯光国际标准高尔夫球场、国家4A “故乡里”主题公园、夏威夷风情商业广场、大型滨水公园、超市、交通中心、 假日半岛学校等多项城市超级配套，被誉为“广州地区最值得关注的楼盘”“、最 具投资价值项目”、“广州十大明星楼盘”。 配套先行并不难，但难的是能否快速实现高档次的配套。碧桂园所有的项目 配套均在一年内快速实现交付，并且不断丰富。例如，2006年国庆开盘的碧桂园长沙威尼斯城在开盘不到一年时间，项目的各项高档配套就正式投入使用：白 金五星级标准长沙威尼斯酒店开业，威尼斯中英文学校正式开学