营销策划课作业万科房产目标市场开发策划方案汇编.doc

万科房地产公司 目标市场开发策划方案 被策划单位:万科地产 策划人: 完成日期: 2012年 10月30 策划书编号: 房地产环境 政治环境 国家出台了一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌竞争力的公司将会不断获得壮大。在政局上，安定的政治坏境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。 经济环境 经济高峰时期，百业俱兴，房地产需求旺盛，经济低谷，市场瘦软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以从市场营销的角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可愿意支配收入。 自2012年3月起，CPI涨幅在5%以上的高位，3月、4月分别是5.4%和5.3%，5月更是达到5.5%，创近两年新高。GDP是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国GDP超过10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加而已导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。 法律环境 国家省、市有关房地产开发经营的方针政策。如房地产价格政策、房地产税收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。 有关房地产开发的政策法规《房地产开发经营管理条例》《房地产管理法》。《土地管理法》。 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。房地产产业政策一旦确定，该产业范围内的项目的立项审批程序以及税收、贷款和其他相关条件基本确定、不同等级的房地产企业进入该产业的门槛标准已经确定。法律环境对企业项目构思的影响主要体现在政府规制的变化。政府规制是强制性的，一旦规制出台，任何属于该范围的经济主体都将无条件的执行。 重庆房地产环境 社会文化：重庆是刚从四川省直辖10年出来的直辖市。它就像一个小孩，有待创新，它也是一座古老的山城，有着悠久的历史文化积淀。万科集团先后进入北京、深圳、上海、成都、武汉、重庆等30个城市进行住宅开发，成为中国大陆最大的房地产上市企业之一。万科在重庆成立全资子公司，重庆万科将秉承万科集团“虑远积厚、守正筑坚”的发展主题“让建筑赞美生命”的理念为重庆市民打造环境更优越的居住生活。社会风尚，人文精神有了很大的提高，也推动了居民文化的繁荣，为房地产的发展创造了很好的条件。重庆作为西南地区的经济中心，GDP的快速增长，居民人均收入的提高使得房地产产业成为重庆的支柱产业。同时，产业结构的优化，特别是第三产业的快速发展，使得重庆房地产市场更加蒸蒸日上。 技术：重庆的房地产经过近来的发展，也在中国占有一定的地位。无论是开发技术，建筑技术、营销技术还是管理技术，都达到了一个理想高度。然而正因为房地产的技术提高，在重庆的竞争非常的激烈，在技术相差不大的情况下，如何把握市场的需求，塑造品牌。重庆的房地产经过几十年的发展，已经成为全国房地产较活跃的城市。无论是开发技术、筑技术、营销技术还是管理技术，都达到了一个理想高度。然而证因为房地产技术的提高，在重庆范围内房地产的竞争非常激烈，子啊技术条件相差不太大的情况下，如何抢占市场、铸造品牌就更显重要。 自然：重庆作为西南地区的新秀，也是市政府构筑生态山水城市的依据。近年来，我市建设“五个重庆” ，发展十分迅速，有很好的发展前景。凤鸣山是一个傍山的地方，它是处于沙坪坝与石桥铺中间位置，与高速路口接近，交通便利。重庆作为一个西部开发城市之一，也将对房地产采取一系列的措施，也就是说对房地产开发会有新的更高的要求。 人口：人口决定了房地产市场的规模与发展趋势。人口规模不但影响到住宅房地产的开发，还直接影响商业与工业对房地产的需求，所以在做商业地产中要充分考虑该项目所处地区的流动人口与常住人口的数量。现在的趋势就是人口不断地从农村流向城市，诚市花费水平急速提高。此外，家庭的结构变化趋势也在人口因素的考虑之列，现在刚工作的年轻人不太愿意和父母住在一起，喜欢自由，不受约束，当他们抓住工作的机会就出去住。这将是对房地产商出了新的导视作用。 重庆市常住人口2919万人，户籍人口3329.81万