4月28日房产市场汇编.docxVIP

2014年4月28日 一、国内市场部分 全国多地楼市加大推盘力度 第二波降价潮来袭 当前全国楼市降温明显。取消政府限价，部分开发商降价跑量，购房者预期悄然转变……今年来出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”，开始步入市场化时代。业内人士表示，当前市场化调整将导致风险进一步凸显，政府调控和房企都将面临考验。 多地楼市加大推盘力度 最近，广州市叫停被市场广为诟病的“双合同”，被看做是取消政府限价并转向市场化调控的开始。按照规定，开发商在申请预售证时须首先签订《商品房预售承诺书》，须承诺不采用双合同进行销售，否则将面临违规行政处罚。 不只是政府，企业对于楼市前景判断也更加理性。数据显示，一季度全国房屋新开工面积同比下跌了25.2%，房地产开发投资额继续放缓。在销售方面，近期一些开发商加大推盘力度。广州楼市“零首付”“垫首付”，杭州迎来第二波降价潮，一些开发商竞相降价，而在成都，开发商也加大了促销力度。 “以前房企关注焦点都在政府的调控政策，而现在更加关注市场本身，今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反应。”中国城乡建设经济研究所所长陈准说。 复杂局面考验调控水平 成交量大幅下跌、二三线城市土地市场降温明显、第二波降价潮来袭、中小房企资金链风险凸显……在形势日趋复杂背景下，政府调控水平和智慧再次面临考验。 业内人士表示，在房地产市场开始步入市场化调整后，过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将会逐渐暴露，而宏观经济面临不小下行压力，楼市调整又拖累经济，错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验，楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。 “今年经济增长的最大压力无疑是楼市的调整，政府不能采取老办法‘托市’，使楼市调整再次夭折。”国家行政学院教授王小广说。 房企流动性风险凸显 继浙江兴润置业债务违约后，近期又有几家房企资金链出现问题。业内人士表示，随着楼市告别黄金十年，习惯于在政策环境而不是市场环境中生存的开发商将直面市场风险和挑战。 “今年房产商面临的挑战很复杂，需要高度关注。”陈准说，“市场优胜劣汰机制将越来越明显。” 而信贷环境收紧，销售放缓导致流动性风险凸显，成为当前开发商面临的最大问题。德信资本董事兼总经理陈义枫表示，目前房地产市场正进入一个弱周期，流动性风险将成为主要风险。 各地难舍地产支柱忙救市 市场手段逐步替代限购 继温州传出上报松绑限购的方案后，上周末杭州、佛山、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购，以杭州为例，有消息称其限购政策已经获得省内认可，北京商报记者就此采访当地开发商，得到的回复是尚未收到监管部门放松限购的措施，但多家品牌开发商在当地的分公司证实，此前曾经被组织就市场动态与监管部门进行座谈。 业内称，在GDP增速不断下滑的情况下，地方政府确实无法割舍地产业的支柱地位，松绑限购以实现救市可能会是未来二三线城市的普遍选择。 本次传出放松限购的地区都有一个共同的特点：前期新房及土地市场持续的火爆，投资量大幅增长，但进入今年以来市场迅速降温，以杭州为例，根据伟业顾问数据平台，杭州市场4月前三周新增商品住宅（剔除保障性住房）共计5867套，同比增长9.1%。与此同时，新建商品住宅可售套数自2013年10月以来不断攀升，截至4月前三周，存量已达到77109套，同比增长36%，仅次于2014年首月81155套的历史高位。和火爆的供应市场形成鲜明对比的是，杭州一手住宅成交市场显得尤为冷清。根据伟业顾问数据平台，杭州市场4月前三周新增商品住宅共成交2352套，同比下降46%。由住宅新增量和成交量二者数据对比可以发现，4月前三周一手住宅去化率仅40%，创历史新低，供过于求的矛盾继续加剧。 伟业顾问市场分析师赵红娟表示，2014年以来，受银行信贷收紧、中国整体经济形势下滑、楼市观望情绪浓厚等因素的影响，全国各地房地产市场成交量均出现不同程度的下调现象，杭州也并不例外。通常情况下，在市场交易环境不景气的形势下，开发商捂盘惜售的现象往往会大大减少，而与之相反的是会增加供应量、加快推盘节奏以抢夺刚需客户。两方面的因素叠加，造成近来杭州一手住宅供需比增大、去化率降低。 “虽然上述传出放松限购的地区均伴随着经济转型的阵痛，制造业数据的下滑，希望通过松动来达到拯救地方经济的目的，但从数据来看，却并非到了‘失速’的状态。”北京一机构分析师表示，依然以杭州为例，尽管4月新房去化率仅为40%，但其经济增速却并未受到过多的影响。北京商报记者登录该地发改委网站查询发现，杭州今年一季度的GDP增速为7.5%，不但高于全国平均水平，在华南地区也并不算低。“这样一个GDP增速完全可以支撑杭州的楼市调控，如此着急酝酿放松限购，还是无法放弃地产的支柱地位。”