华阳通济桥项目初步调查.pptVIP

宗地位置示意图 二、项目区域房地产市场简析 南湖半岛 项目类型:高层（6栋33F，1栋11F） 项目位置:双流县 华阳南湖北路（南湖度假风景区内） 开发商:四川坤仕力房地产开发有限公司 均价:6800 元/㎡，全款92折 按揭95折 建筑面积:260000平方米 占地面积:53333平方米 开盘时间:2011-06-11 入住时间:2013年下半年 物业公司:成都森辉物业投资有限公司 物业费用:1.80元/平方米·月 绿化率:35% 容积率:5.00 车位：1912个 土地年限:70年 户数:总户数1999户 户型面积区间：72-120平米 建筑类别：塔楼，两梯四户 南阳盛世 项目类型：高层 项目位置:双流县华阳国际城南天府大道侧 开发商:成都玉屏房地产开发有限公司 均价:6500 元/㎡ 价格说明:南阳盛世三期二批次房源均价6500元/平，户型面积为76-108平，全款96折，按揭97折 建筑面积:566683(平方米) 占地面积:158亩 开盘时间:三期2011年7月30日开盘 入住时间:二期2011年7月；一期2009年10月31日 物业公司:戴德梁行顾问 物业费用:1.5元/平方米 绿化率:42.35 % 容积率:4.57 车位总数：4165个 比例：1:1.22 土地年限:70 楼座展示：总户数4495户 建筑结构：框剪；3梯6户 佳兆业君汇上品 项目类型:高层（25、33、37） 项目位置:双流县 国际城南/南湖国际风景区/两江交汇处（二江寺古桥旁） 开发商：成都南兴银基房地产开发有限公司 均价：5300 元/㎡ 价格说明：全款93折，按揭无优惠 建筑面积：104万平方米 占地面积：274亩 开盘时间：2011年6月26日开盘 入住时间：2013-12 物业公司：佳兆业物业 绿化率：大于35% 容积率：4.1 车位：9000个 土地年限：70 总户数：5926 华阳2011年1--9月土地拍卖情况 说明： 据中国指数研究院土地库数据显示，2011年1至9月成都市目前成交住宅用地和商业用地共计96宗，其中住宅用地65宗，商业用地31宗。 华阳拍卖土地极少，成交一宗，见下表： 三、项目场地内未拆迁户访谈 说明：通过对未拆迁户的访谈，整理出三个主要问题。 1、项目前后介入、接手的公司多且复杂 项目的启动始于2006年，当时有两个人挂靠成都先橦房地产开发有限公司，以公司的名义启动华阳通济桥社区四、五组低洼棚户区改造工程。（先橦公司收取挂靠费100万元，后先橦公司的李总因别的事被查被关起来。） 先橦公司无法实施项目改造后，转手明泽房产公司。据闻在明泽前还有两家公司介入过，一家名叫“华智公司”，均无作为，用四川话说“旱的不深”。 项目从2006年启动，至此将近6年，被政府称之为“历史遗留问题”。 2、拆迁没有完备的手续以及手续的合法性问题 目前的拆迁户不是不愿意搬迁，而是质疑拆迁手续的完备性和合法性，认为就算是签订拆迁合同，也可能是一张废纸，没有法律保障。 先橦公司当时取得的房屋拆迁许可面积只有1000多平方，地块的全部拆迁必然存在问题。 当时的拆迁没有做到公开公平公正，甚至出现谁跟拆迁户谈妥，谁就代表公司与拆迁户签拆迁合同。 3、土地的性质 据未拆迁户介绍，地块内的住户土地都是国有(仅是拆迁户介绍，未到国土局深入调查)，有土地证，没有房产证。 项目用地性质需要明泽公司出具具有法律效力的土地证。 四、项目初步论证结论要点 1、完全不考虑介入这个项目，理由如下： 这个项目从2006年开始运作，至今拆迁仍没有完成，官方称之为“历史遗留问题”。 这个项目介入、插手、接手的公司不少，财务状况复杂，人脉关系混乱，项目手续不齐，可以说是烂泥潭一个，没有必要陷入其中。 2、反之，有条件介入项目，建议如下： 项目账务公开。明泽公司本着公开、公证、公平、诚信的原则与公司合作，明示该项目自2006年来产生的财务关系，同时申明如若公司介入，以前的财务均与公司无关。 项目的手续。明泽公司提供具有法律效力的项目各类手续，负责完成项目的拆迁。拆迁完毕后公司才考虑是否介入。 项目的股权分配。本项目从2006年拖延至今，当地区域地价和房价均大涨，现在开发，利润惊人。所以公司如若介入，按入股比例确定股权，与明泽房产共同开发。 双流县华阳通济桥社区房地产开发项目 前期初略论证报告 2011.12 宗地介绍 一、项目基本情况 宗地 编号 宗地位置 净用地面积 （平方米） 土地用途及使用年限 净用地拍卖起叫价 (含出让金) 竞买 保证金 规划设计条件 计入容积率的总建筑面积 容积率 建筑密度 建筑高度 绿地率 用地使用性质 ∕ 双流县华阳通济桥社区四、五组；西临安公路，东临劝学路，双流县华阳小学斜对面 8512 1