1293 物业营管理(串讲点题班)-讲义.docx

窗体顶端 第一章 物业经营管理概述 一、本章易考点 1. 物业经营管理的内涵； 2. 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，其中收益性物业的类型容易考； 3. 物业服务企业的三大类型（管理型、专业型、综合型），注意区分各种类型的物业服务企业工作的不同侧重点； 4. 物业经营管理分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次，各层次之间的相互关系； 5. 物业经营管理中战略性工作的类型、常规性工作的类型。 二、重要考点详细解读（7个） 1. 物业经营管理的内涵 物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 例1： 关于物业经营管理内涵的说法，错误的是(　b　)。 a. 物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务 b. 物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 c. 物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动 d. 收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报 例2：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用（ abce ）的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 a. 物业管理 b. 房地产资产管理 c. 房地产组合投资管理 d. 房地产政策 e. 设施管理 考点二. 物业经营管理活动的管理对象（通常为收益性物业） ? 写字楼 包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。我国尚无统一的写字楼分类标准。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 ? 零售商业物业 包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围不同，零售商业物业的分为： (1)区域购物中心。是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。建筑面积在10万平方米以上； (2)市级购物中心。建筑规模3万平方米以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上； (3)地区购物商场。建筑规模在1万～3万平方米之间，服务人口l0万～30万人，年营业额在1亿～5亿元人民币之间。 (4)居住区商场。建筑规模在3 000～10 000 平方米之间，服务人口l万～5万人，年营业额在3 000万～1亿； (5)邻里服务性商店。建筑规模在3 000 平方米以下，服务人口在1万人以下，年营业额在3 000万元人民币以下。 (6)特色商店。 例3： 零售商业物业分为( abc )。 a．区域购物中心 b．市级购物中心 c．居住区商场 d．别墅 e．工业厂房 ? 出租型别墅或公寓 ? 工业物业 ? 酒店和休闲娱乐设施 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在： (1)服务对象不同 (2)地理位置不同 (3)服务内容不同 (4)建筑设计和装潢风格不同 例4：下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是(　c　)。 　　a. 丙级写字楼　　 b. 居住区商场 　　c. 公立小学 　　 d. 出租型别墅 考点三. 物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 考点四. 物业经营管理企业 物业管理企业以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特征： ①依照有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资格；⑤是经济组织。 物业管理企业的类型： (1)管理型物业服务企业。是具有策略性物业管理能力的企业——总包； (2)专业型物业服务企业。具有某种专业管理能力的企业——分包； (3)综合型物业服务企业。综合型物业服务企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。 例5： 综合型物业服务企业具备的能力是( c )。 a．物业策略管理能力 b．物业运行管理能力 c．物业策略管理和物业运行管理能力 d．专业管理能力 例6：关于物业经营管理企业的说法，正确的有(　abd　)。 　　a.物业经营管理企业以公司的形式存在 　　b.物业经营管理企业是服务性企业 　　c.物业经营管理企业不以盈利为目的