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第五章 评估方法第一节 收益还原法 —、收益还原法的定义 收益还原法又称为收入资本化法、投资法、收益法，是指为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点．并以其贴现之和作为待估对象房地产的价格。 以收益还原法求取的房地产价格通常称为收益价格。 二、收益还原法的基本原理 收益还原法的理论前提是：收益性房地产能够在未来的时期内形成源源不断的收益。收益还原法适用于有收益的土地或房地产。如旅店、商场、写字楼公寓等（收益还原法的适用范围） 原理：房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益 这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。 房地产价格＝纯收益／利率 三个假设前提： (1)纯收益每年不变： (2)利率固定； (3)收益为无限年期。 运用收益还原法评估房地产价格， 首先要求取纯收益，通过总收益减总费用求得。 然后确定还原利率。 最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价格。 三、收益还原法的基本公式 P：房地产价格 Pt：未来第t年的房地产价格 a：纯收益 a1．a2，…an：分别为未来各年的纯收益 r：还原利率（资本化率） r1，r2，…r n：分别为未来各年的还原利率 n；收益年期 (一)．纯收益不变 1.收益永续，各因素不变 P=a/r 成立条件：(1)纯收益每年不变；(2)还原利率固定且大于零；(3)收益年期无限。 2．收益年期有限，还原利率大于零 P＝a/r(1-1/(1+r)n) 成立条件：(1)纯收益每年不变；(2)还原利率固定且大于0；(3)收益年期有限为n。 3．收益年期有限，还原利率等于0 P＝a* n 成立条件：(1)纯收益每年不变； (2)收益年期有限为n (3)还原利率为零 (二)纯收益在若干年后保持不变 1．无限年期收益 成立条件： (1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化； (2)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； (3)收益年期无限；(4)r大于零。 2．有限年期收益 成立条件： (1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化； (2)纯收益在t年(不合第t年)以后保持不变； (3)收益年期有限为n； (4)r0 例1： 有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％．预计未来前5年的纯收益分别为15万元，16万元，18万元，15万元，20万元．第六年开始纯收益大约可以稳定在21万元，试评估该宗土地目前的收益价格。 (三)纯收益按等差级数变化 1．纯收益按等差级数递增，收益年期无限 P=a/r+b/r2 成立条件： (1)纯收益按等差级数递增； (2)纯收益逐年递增额b (3)收益年期无限； (4)r大于零 例2 有一宗房地产．目前的纯收益为50万元，资本化率为5％，若未来各年的纯收益将在上年的基础上增加l万元；试评估这种情况下的房地产的收益价格 2．纯收益按等差级数递增，收益年期有限 成立条件： (1)纯收益按等差级数递增； (2)纯收益逐年递增额b； (3)收益年期有限为n； (4)r大于零. 3纯收益按等差级数递减，收益年期无限 P=a/r-b/r2 成立条件： (1)纯收益按等差级数递减； (2)纯收益逐年递减额b (3)收益年期无限； (4)r大于零 4．纯收益按等差级数递减，收益年期有限 成立条件： (1)纯收益按等差级数递减； (2)纯收益逐年递减额为b (3)收益年期有限为n；na/b+1 (4)r大于零。 (四)纯收益按等比级数变化 1．纯收益按等比级数递增，收益年期无限 成立条件： (1)纯收益按等比级数递增； (2)纯收益逐年递增比率为s； (3)收益年期无限； (4)rs0 例2 有一宗房地产．目前的纯收益为50万元，资本化率为5％，若未来各年的纯收益将在上年的基础上增长1％。试评估这种情况下的房地产的收益价格 2.纯收益等比级数递增，收益年期有限 成立条件： (1)纯收益技等比级数递增； (2)纯收益逐年递增比率为s； (3)收益年期有限为n；(4) rs0 3．纯收益按等比级数递减，收益年期无限 成立条件； (1)纯收益按等比级数递减； (2)纯收益逐年递减比率为s； (3)收益年期无限；(4)r大于0；(5)0s≤1。 4．纯收益按等比级数递减，收益年期有限 成立条件： (1)纯收益按等比级数递减； (