房地产可行性研究的误差与控制.docVIP

国房地产在起伏跌宕中已经行走了十多年,然而,本应作为投资决策重要依据的可行性研究至今却仍然未能获得其应有的地位。笔者认为,造成当前可行性研究普及不够、规范不够、受重视程度不够的原因是复杂的,而可行性研究本身误差较大则是其中的一个重要因素。一、当前可行性研究的误差有多大可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。它一般分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。根据国际经验,建设项目的可行性研究随其工作的开展,有一定的精度要求。一般是:投资机会研究阶段(耗时1～3个月,研究费用占总投资0.2%～0.8%),误差在±30%～20%以内;初步可行性研究阶段(耗时6个月左右,研究费用占总投资0.25%～～1.5%),误差在±20～10%以内;详细可行性研究阶段(耗时8～10个月,研究费用占总投资0.2 ～1.0%),误差在±10%以内。当前国内房地产可行性研究远远没有达到这样的精度要求。据笔者经验,在详细可行性研究阶段,成本误差约在±5～30%之间;售价误差在±20～100%之间;资金流量计算误差约±20～30%。不少项目竣工结算后进行后评价的结果往往与原可行性研究的结论相差50%以上。可行性研究的巨大误差严重阻碍了它的应用、普及和作用的发挥。二、可行性研究误差分析 1.决策者对可行性研究未给予应有的重视在计划经济年代,可行