201111中原南京江宁项目前期定位93p课程.ppt

整合板块双重化属性 大学城龙眠大道沿线为公寓聚集区，主力面积80-130 方山弘景大道沿线为别墅聚集区，主力为联排别墅 整体定位 大学城公寓 方山别墅 本案 90二房半/125三房 产品占比49.5% 190-240 townhouse 从竞争模式看定位 分层策动/市场捕捉 整体定位 大学城公寓 方山别墅 本案 借地铁引擎，本案（偏远属性）以高品质附加值和高端品牌树立区域市场标杆 地铁机遇 方山资源 借方山资源，本案以创新差异化类别墅概念（对比别墅总价优势）挑战并挤占别墅市场份额，瞄准升级改善客 整体定位 1、我们要进行区域市场的客户整合，拔高向往质感生活的公寓、洋房客户，分流追求生活质感的联排客户。 2、通过适合的产品定位，截留中间层客户，在产品领域中以产品差异化赢取市场和客户。 3、有效控制总价，树立高性价比市场形象。 小结 ——京郊别墅小镇代表作 永定河孔雀城 整体定位|他山之石 改善居住 别墅生活 基本情况 ? 位置：北京经济管理职业学院对面 ? 规模：500万平米 ? 容积率：1.0 ? 物业类型：独栋合院（大堡）、联排、叠拼、洋房 ? 开发商：廊坊京御房地产开发有限公司 ? 开发周期： 2003年8月至今 ? 总分期：共10期 ? 在售期：第六期 整体定位|他山之石 区域特征 地处郊区化市场空白区——固安永定河畔； 郊区化:土地价值较低、隶属河北固安， 性价比:土地价格决定价格、客户意向决定价格、产权属性决定价格，综合性价 比 便利性:交通便利，路网发达，未来潜力巨大 依傍永定河生态发展带，生态、低碳、低密 永定河畔:城南计划的受益者，永定河再次治理，内湖外河生态居住标准 整体定位|他山之石 江宁七大板块之一，相对边缘性板块 1 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、汤山麒麟板块 7、科学园板块 2 5 6 3 7 本案 4 江宁板块分布 市场研究︱区域发展带动 江宁大板块发展较早的成熟板块 宜居的 百家湖板块 优美的 三山板块 核心的 东山板块 具爆发力 九龙湖板块 成熟的岔 路口板块 山水人文、 产业导向的 科学园板块 养生的麒麟 汤山板块 江宁 三山板块 东山板块 百家湖板块 岔路口板块 江宁大板块的新格局 大江宁 江宁大区域发展的次生板块 科学园板块属于较晚成型的板块 市场研究︱区域发展带动 板块 板块描述 楼市特点 岔路口板块 距离市中心较近10公里、交通较为便利、社区配套逐渐成熟，与江宁其他板块相比没有特殊景观资源支撑，但因其交通便利吸引不少客户 大盘居多，楼盘品质较好，二手房市场火爆，火车南站的搬迁给区域发展带来新机遇 百家湖板块 江宁开发较早的一个板块，别墅起源地之一，百家湖板块不仅环境较好，而且配套较为成熟。 新老楼盘交替，交通、景观资源的不同导致区域项目价格差异较大，可开发用地紧缺，未来供应量少 九龙湖板块 位于江宁南部，继百家湖之后又一开发热点，区域景色秀丽，但交通不便、配套缺乏成为其发展瓶颈 将成未来供应的热点板块，2014年通行的三号线对板块有一定助力 科学园板块（大学城板块） 城内大学城的迁入，拉动了板块迅速发展，轨道交通1号线延伸段的规划给区域房地产发展注入活力，但目前交通、生活配套不完善 靠近大学城，最具人文气息，后期发展潜力巨大， 汤山麒麟板块 远离江宁主城区，整体发展与江宁其他片区相比起步较晚。 江宁最养生板块，但交通较为不便 三山板块 得天独厚的山水资源，主要楼盘形态以别墅为主。江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，区域配套缺乏，有待进一步完善 南京最大别墅居住区，富人聚集地，后期供应紧缺。公寓价格已逼近主城价格 东山板块板块 江宁房产开发较早的区域，由于紧邻江宁原有的东山镇，依托小镇原有的旺盛人气，配套完善，生活非常方便。是江宁居民置业首选地 规划为江宁政治、经济中心，趋向于多物业类型发展，近期供应热点，但未来供应紧缺 板块描述 新兴板块，后期发展潜力巨大 市场研究︱区域发展带动 在江宁大区域，本区板块目前能级偏弱 板块现状 市场研究︱区域发展带动 主城第一站/火车南站、地铁强劲引擎 已类主城化 近城/环境/地铁/凤凰港中心商业规划 高端配套、环境改善 老市镇/繁华/地缘人口 自我中心化辐射 1、岔路口板块 2、百家湖板块 3、将军路板块 4、东山板块板块 5、九龙湖板块 6、汤山麒麟板块 7、科学园板块 近城/山水/大学城/别墅聚居地 山水人文、环境改善 板块能级现状 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★☆ 板块特征 大牌开发