20150405鸿顺橙果项目营销策略报告汇总.ppt

水口片区目前公共及商业配套较为缺乏，生活有所不便，片区优质教育配套尤其匮乏，只有比邻项目的合生实验学校属于省级标准重点学校，其他均属于镇级资质学校。 对于惠城整体市场而言，水口片区属于较陌生、相对较封闭的市场，未来供应量大，市场竞争激烈，但紧邻主城区，交通便捷，未来将成为城市纯居住区，属于市场价值待沽板块 东江新城成为新兴板块 城市规划缓慢，价格难以拔高 未来城市核心 交通路网发达 配套匮乏 教育配套资质不高 城市发展“南拓北优”，未来发展集中在江北和南部新城，东江新城凭借优越的区位优势、规划条件成为楼市新兴板块。 城市规划落实缓慢、基础配套设施发展滞后、片区形象偏差、居住氛围不浓厚、区域楼盘销售速度较慢、非市场热点置业区域。 隆生大桥的建立联通惠城核心，形成城市“二环核心生活圈”，5分钟进退江北 东平 河麦，未来高铁的投入使用也将开启珠三角同城生活。 区域总结 总结 Part 1.3 房地产市场分析 2014惠城区供应分析 2014年惠城区一手住宅供应持续上升，全年住宅批准预售38802套，同比上升18.72%。 2014年惠城区住宅批准预售面积合计455.07万㎡，同比上升17.97%。 惠城区历年供应套数走势图 （单位：套） 惠城区历年供应面积走势图 （单位：万/㎡） 2014惠城区成交分析 2014年惠城区住宅成交量回落，全年成交量达280.87万㎡，同比下降16.15%；供求比为1.6，供过于求的局面进一步凸显。 2014年惠城区住宅成交均价6460元/㎡，同比回落1.6%，成交量下行，价格回调压力不断加大。 惠城区历年成交均价走势图 （单位：元/㎡） 惠城区历年供应成交走势图 （单位：万㎡） 2015年惠州总体供应分析 2014年，惠州房地产市场并未延续强劲走势，冷峻的行情加剧了市场竞争，去化走低使得库存量居高难下。随着政策在四季度走向宽松，叠加效应的释放使得预期继续改观，众多房企在把握出货窗口期的同时，对于制订2015年的销售目标也更理性、谨慎，据监测数据显示，2015年全市新增供应面积预计在1000万㎡左右。 从监测的数据来看，2015年全市预计供应量约为1030万㎡，预计新增供应10万套。全年供应的主力区域仍在惠城区，357万㎡的供应量占整体的三成，其次，大亚湾占有市场的份额日渐凸显，新增供应257万㎡，相比之下，惠阳区推货计划较为平稳，新增供应约165万㎡。整体来看，主力供应仍然花落城区，大亚湾方兴未艾，惠阳、惠东走势平稳，博罗县、龙门县则保持中低速供应水平。 惠州市（四区三县）各区县新增供应对比图 2015月度供应分析 从监测的项目来看，大部分项目集中在上半年供应，可见当前房企对于上半年的市场信心高涨，3月、5月预计将出现推货高峰，市场有望重走上一轮的复苏轨迹，2月、11月预计新增供应为零，一方面，2月份为传统春节月，季候因素会导致市场出现一个低潮期，而下半年的总体预计供应水平偏低，主要缘于项目的开发节奏较难把握，全年月均供应水平应保持在80-90万㎡之间。 2015年全市新增供应月度走势图 惠城区历年供应分析 近两年城区土地供应有所下滑，区域的项目开发由无序转为有序，这将使得新房供应量保持在相对稳定的水平，2015年，城区新增供应预计在350-400万㎡之间。 截止2014年12月，城区月均销量达23.4万㎡，而总体存量接近536万㎡，消化周期长达23个月，与2014年6月（20个月）相比，库存消化周期延长3个月，若2015年成交量尚未提速，供过于求局面持续，库存压力将不断加剧，市场危机或将进一步提升。 去化及库存情况 2007-2015年惠城区新增供应走势图 2015惠城区供应分析 从惠城区的各片区供应看，供应量最大的片区为金山湖，供应量超100万㎡，占据惠城区的三成以上，且持续维持供应高位，在房企储备土地充足的前提下，片区竞争越演激烈；仲恺、水口片区供应量上升显著，推货力度加大，新项目将频频上场，另外，龙丰、河麦及东平片区保持平缓推货节奏，而江北片区推货量明显放缓。 惠城区各片区新增供应占比图 惠城区各片区新增供应对比图 2015水口供应分析 水口片区2015年预计住宅供应约4270套，约48.15万㎡，同比去年同期，供货热度有所下降。从供应项目看，新项目入市较多，其中有金盛丽景、和天下T-star、阳光新苑及美丽洲等项目，且供应体量较大。从供应户型看，主力户型为80-120㎡二至四房，以中小户型的刚需产品为主。 房地产市场小结 惠城区14年供过于求的局面进一步凸显，住宅成交均价6460元/㎡，同比回落1.6%，成交量下行，价格回调压力不断加大； 1 截止至2014年12月，惠城区目前存量约536万平米，加上未来将要推售部分，总存量较大，而水口片区2014年供应约48.15万㎡，竞争