龙兴道一号项目操盘策略提报.ppt

携手大润 与您共赢 岁月如歌 光辉城市 龙兴道一号_项目操盘策略提报 赞成·龙兴道一号 2014年年度总销目标： 500套 年度销售套数目标： 4/营销策略 3/推案策略 2/项目解析 1/项目背景 上海都市圈 杭州 都市圈 宁波 都市圈 南京 都市圈 1/项目背景 占位中国黄金经济圈 水陆交通便利，沪杭铁路、杭申公路，穿越镇境南北，上塘河横贯镇中，西通杭州，东至海宁，并经和睦港与钱塘江相联，经禾丰港与大运河沟通；更有地铁1号线，无缝对接杭州主城。 长三角经济圈为继纽约、东京后，成为世界第三大都市群，而临平正是长三角沪杭战略通道的门户地区 五大都市圈,坐拥地利 区位优势愈加彰显，作为杭州的三大副城之一，临平在承担杭州中心城区副城功能的同时，也承担着辐射周边县市的功能。随着杭州二绕、运河二通道、城际高铁的建设，临平与杭州北部区域将形成更为高效、多元、可靠的一体化交通网络，其作为杭州都市圈北部核心的地位也将大大加强。 临平外围，杭州、上海、苏锡常、宁波、南京等五大重量级都市圈环绕，享受优越的经济发展外部条件，经济发展步入快车道，投资价值日益突出 临平宏观经济环境 1/项目背景 经济发展强劲，财富积累快速：余杭近几年经济发展强劲，近五年经济增长速度基本在10%左右，2013年经济生产总值已达到934.41亿元，良好的经济发展态势为房地产行业发展打下了坚实的基础。 二三产比重高，一产低：临平二三产占46.60%与48.40%，说明临平工业与服务业同样发达，相比之下，一产严重够萎缩，仅占5%强； 人口增长一般，内生性现象明显：余杭今年人口保持小幅度增长，2013年已突破90万人，人口增长速度一般也意味着在一定程度上制约了房产需求数量的增长。但临平的外来人口数量与其在长三角地区的经济地位的提升为房产发展注入新的活力。 临平经济发展走在稳步增长与城市影响力加强的良性态势轨道上，这种增长尤其是后者的改变为临平经济的长久增长与房地产市场向更高层面的更深远更成熟层次发展奠定坚实基础。 乔司翁梅 板块 新城板块 临平各大板块住宅存量和成交均价 板块 住宅存量 （㎡） 住宅存量 （套） 住宅成交均价 （元/㎡） 老城 233857.84 1845 12390 两山 573406.48 4456 7964 星桥 481708.93 997 8181 新城 506297.13 576 11742 崇贤 110502.47 1047 9487 乔司翁梅 80180.93 914 10260 塘栖 91763.36 802 7171 星桥板块 两山板块 老城板块 临平老城板块市场概况 1/项目背景 临平老城：价格最高 配套最完善 住宅存量1845套 2月成交均价12390元/平方米 临平老城，顾名思义，就是目前临平核心区所在。就像武林中心，临平老城可供开发的土地，也是日趋稀少。数据显示，目前老城住宅存量为1845套，位居临平区域中下水平。 从具体存量房源的分布来看，老城的住宅库存，主要集中在近两年新开的楼盘上。如赞成?檀府的649套和雍熙山的304套。两个楼盘的库存，就超过了老城总量的一半。 与每个城市中心一样，临平老城有着目前最完善的配套。商业类的有银泰百货、中都百货、临平新天地等；超市类有沃尔玛、家乐福和大红鹰等；教育医疗配套也很丰富。 因为坐拥最完善的配套，当前临平老城的住宅售价也是最高的。2月成交纪录显示，临平老城住宅成交均价为12390元/平方米。 本案 1/项目背景 竞合项目分析 竞品众多：临平目前在售住宅项目众多，项目周边竞品云集，仅项目周边就有竞争楼盘15个。 周边竞品存量大：周边竞品存量主要集中在赞成.檀府（634套）、华枫名苑（269套）、华鼎君临天下城（380套）、和合财富中心（431套）、华源天盛中心（207套）、昊嘉·雍熙山（293套）周边竞品楼盘存量约2000套。 均价在8000-12000之间 ：项目周边主要竞品的毛坯价格多在8000-12000元/㎡内， 临平住宅市场项目较多，且本项目在体量、地段上并无明显的竞争优势，因此项目需在产品设计、价格制定、营销手段上拥有合理有效的策略支撑，才能在众多竞品中凸显而出。 89㎡ 89㎡ 户型特征： 理想银泰城项目计划于4月12日开启认筹，预计2014年5月首开，推出住宅部分1、2号楼约477套房源，户型90-130方，具体户型为90、110、130方，毛坯交付，具体开盘时间和价格未定。认筹交2万减4万。 项目住宅均价预估12000元/㎡，商铺临街预估40000元/㎡。 理想银泰城 户型特征： 项目目前主推4、6、12号楼，户型在88-130㎡。 项目平层起价7550元/平，均价8000元/平；跃层均价9000-10000元/平。 项目一期已经售罄预计2015