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第四章　房地产交易相关知识 一、房地产交易基本流程 1、房地产转让及其方式 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 ▲主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。 一、房地产交易基本流程 2、房地产交易概念 房地产交易是指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得或转让，其内容主要▲包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 导入案例：登记为夫妻一方而未经另一方同意的房产买卖行为是否有效？ 郭某与尹某系夫妻，共同拥有一房产德财宾馆（房屋产权和土地使用权登记人为郭某）。2009年1月，郭某夫妻曾经彭某介绍与谢某商谈房屋买卖事宜，并签订买卖合同，后因双方对是先付款还是先办房屋过户产生分歧而交易未成。2009年8月初，彭某再次帮郭某联系到了有意购买该宾馆的罗某，经过商谈，当日郭某、罗某在《房屋转让协议书》上签字，郭某出具了一张收到罗某298万元的收条给罗某。2009年8月25日，罗某接手德财宾馆并于8月26日开始重新装修。到9月份郭某按约定期限和罗某去办理土地使用权过户时，因尹某拒绝到场签字未能办成。后经朋友多次作工作，尹某仍然明确表示不同意去办理过户。此后德财宾馆由罗某装修完毕后开张营业，但一直没有办理房屋过户手续。  未经妻子尹某同意郭某将房产卖于罗某的行为是否有效?  夫妻共同财产的转让必须经过双方一致同意。根据《婚姻法》解释二第十九条规定，“ 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。 ”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在郭某的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。 根据《合同法》解释一及《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中的郭某虽然与罗某签订了房屋买卖合同，但并未进行产权变更登记，故房屋所有权没有改变，依然属于郭某和尹某。综上两点，根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。 但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”，上面已经论述，罗某也并非善意第三人。况且对于该房屋买卖行为，尹某不但未予追认，且一直是反对的。因此，笔者认为虽然房产证上是郭某的名字，但由于本套房屋属于郭某、尹某共同共有，郭某无权单独进行转让，另外尹某也没有对郭某的行为予以追认，买卖行为是无效的。  一、房地产交易基本流程 3、房地产买卖的基本流程 ▲房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。 一、房地产交易基本流程 （1）商品房预售基本流程 商品房预售的条件： (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (3) ▲按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 一、房地产交易基本流程 ▲商品房预售的一般流程为： ①预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘； ②预购人查询该楼盘的基本情况； ③预购人与开发商签订商品房预售合同； ④办理预售合同文本登记备案； ⑤商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋； ⑥与开发商签订房屋交接书； ⑦办理交易过户、登记领证手续。 一、房地产交易基本流程 （2）商品房销售的一般流程为： ①购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘； ②购房人查询该楼盘的基本情况； ③购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同； ④交易过户登记。 一、房地产交易基本流程 （3）二手房买卖的基本流程为： ①购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象； ②交易双方签订房屋买卖合同； ③交易过户登记。 案例分析：如何避免二手房交易陷阱 第一招：核实上家身份是首要 案例：刘先生因为房屋被动迁，找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋，刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先生订立了购房合同，还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了，后