房地产投资机会研究及四个案例---《工程经济及项目评估》课件(15a of 15).pptVIP

去化率实际就是销售率，如，90平方米以下的房子卖掉了63.63％（=去化率）。 容积率是建筑指标，指地上建筑面积与占地面积的比值，反映了土地的开发强度。 案例4-8：杭州市项目 机会点寻找 发现一：政府严格控制滨江区的土地供应 发现二：楼盘竞争激烈同时，也不乏热销项目 发现三：商业市场处于起步阶段，亟需集中型商业配套支持 发现四：滨江区产业云集，小户型租赁市场具有培养价值 综合结论 通过对滨江区房地产市场各类要素的提取，我们发现就目前滨江区房地产发展的状况而言： 整体市场比较健康，未来发展还有空间； 结合以上的分析，我们认为在杭州市滨江区进行房地产项目开发的建议是可行的。 案例4-9：杭州市项目 谢 谢 观 看 城市规划 城市人口 居民实际收入 经济发展 　 　 　 　 旅游业发展 期末商业网点布局 　 　 　 　 旅游景点拓展 　 　 　 　 旅游人次不断增加 　 　 　 　 外地人和境外人士 　 　 　 　 城市化水平 　 　 　 　 户籍人口 　 　 　 　 内需对经济增长 　 　 　 　 恩格尔系数 影响因素 发展趋势 说明 高方案 中方案 低方案 指标 商业用房需求 评价模型 (模型六) 　 　 　 　 需求 　 　 　 　 供应 次中心城区 　 　 　 　 需求 　 　 　 　 供应 中心城区 未来商业用房 需求空间分布 　 　 　 　 商用物业需求规模 (万M2) 　 　 　 　 新增人口需求规模 (万M2) 　 　 　 　 原人口改善需求新增规模 (万M2) 　 　 　 　 城市人均商业面积（M2） 　 　 　 　 从业人员人均占有商业面积 (M2) 　 　 　 　 购买力 　 　 　 　 总人口(万人) 未来五年商业 用房需求总量 说明 高方案 中方案 低方案 指标 商业用房需求 评价模型 (模型六) 接上表 四、案例分析 案例一：嘉兴 案例二：合肥 案例三：苏州 案例说明： 嘉兴市、合肥市 是针对是否 进入城市 进行研究; 苏州市、杭州市 是针对是否 开发项目 进行研究. 第四部分、案例演示 案例四：杭州 案例1-1：嘉兴市 (开发商是否进入该城市的研究)说明： 万科 有意将 嘉兴 作为下一个拓展城市, 故研究目前 嘉兴市 房地产市场状况 判断开发商现阶段是否进入 嘉兴市 房地产市场 案例1-2 ：嘉兴市 秀洲新区 南湖新区 市中心 经济技术开发区 宏观经济环境评价 解决进与不进、什么时候进的问题 8.2 / 100% ∑ = 合计 　 0.4 8 5% 紧跟上海及杭州房地产市场 项目品质 0.4 8 5% 以本地和区域开发商为主 竞争企业 0.64 8 8% 3181元/平方米 价格 1.2 8 15% 298万 m2 成交量 0.64 8 8% 442万 m2 供应量 行业面 0.64 8 8% 地方政策主要针对经济适用房 政策金融环境 政策面 0.4 8 5% 长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市 城市规划定位 0.35 7 5% 北抑南移、东进西拓 城市发展方向 发展面 0.9 9 10% 四通八达，融贯上海等周边其他城市 重大基础设施 1.35 9 15% 16189 可支配收入 0.64 8 8% 300万 人口数量 0.64 8 8% 1156亿元 GDP 基本面 最终 得分 单项得分 权重 指标阐述 影响因素 类别 案例1-3 ：嘉兴市 运用 评估模型一 市场需求环境评价 2.6 0.3 0.5 0.3 0.2 0.45 0.4 0.45 得分 　 2 2 3 2 3 4 3 北方工业园 3.05 0.3 0.25 0.5 0.4 0.45 0.4 0.75 得分 　 2 1 5 4 3 4 5 市中心 3.55 0.6 1 0.3 0.3 0.45 0.3 0.6 得分 　 4 4 3 3 3 3 4 秀洲新区 3.8 0.75 1 0.4 0.3 0.45 0.3 0.6 得分 　 5 4 4 3 3 3 4 南湖新区 未来发展潜力 未来土地供应 价格 产品 档次 客户购买力 配套 区位 综合评分 15% 25% 10% 10% 15% 10% 15% 区域\权重 案例1-4 ：嘉兴市 综合 评估模型四 评估模型三 解决进入哪个区域问题 产品开发环境评价 解决开发什么产品问题 发现一：配套成熟度开始对 项目去化 有较大影响 发现二：社区商业概念已引进嘉兴市场反应有待检验 发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高 发现四：创新型产品的市场关注度较高 发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主 发现六：对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段 发现七：当地房地产价格差异不大 案