房地产估价 第四章 市场法.pptVIP

第四章 市场法 4.1 市场法的概念 理论依据 4.2.2搜集交易实例的要求 可比实例房地产——类似房地产，符合下列7个条件： ①可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同，或是同一供求圈内的类似地区； ②可比实例的用途应与估价对象的用途相同，这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好； ③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同，这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构也相同则更好，大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构； ④可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同； ⑤可比实例的交易类型应与估价对象的估价目的吻合； ⑥可比实例的成交日期应与估价对象的估价时点接近； ⑦可比实例的成交价格应是正常价格或可修正为正常价格。 4.5.2　市场状况调整 一、市场状况调整的含义　　可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化。 　　应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整。 二、市场状况调整的方法（掌握） 　　调整通用公式　　可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格 　　如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T%，则　　可比实例在其成交日期的价格×（1±T%）＝可比实例在估价时点的价格 （一）市场状况调整的价格指数法 定基价格指数（尾首相比）　　 可比实例估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格× 　 环比价格指数（连乘）可比实例估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数 [例]? 某宗房地产2004年6月的价格为1 800元／m2，现需将其调整到2004年10月。? 已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1。试计算该宗房地产2004年10月的价格。 ?? [解]? 该宗房地产2004年10月的价格计算如下：?? 1800 X 98.1/76.7=2302．2(元／m2) [例]某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（　）元/m2。　　A.2700.8　　B.2800.1　　C.2800.8　　D.2817.7　 『解』环比指数　　9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）=2817.7 　　注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数 某房地产2009年4月的价格为6 500元/m2，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（　）元/m2。　　A.5 110.51 B.5 307.26　　C.5 549.95 D.5 638.13 　　『正确答案』A （二）市场状况调整的价格变动率法　　逐期递增或递减变动率可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数 　　平均变动率可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数） 　　注：价格指数或价格变动率的分类　　全国房地产价格指数或变动率　　某地区房地产价格指数或变动率　　全国某类房地产价格指数或变动率　　某地区某类房地产价格指数或变动率 [例]为评估某宗房地产2007年9月1日的价格,选取了成交日期为2006年10月1日、成交价格为3000元/m2，2006年10月1日至2007年2月1日平均每月比上月上涨1.5%,2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。 3000 ×（1+1.5%）4 ×（1+2%×7）=3629元/m2 4.5.3　房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义　　进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格 　　可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况 　　估价