房地产基础知识培训详解(挺全的).pptVIP

1-3层 4-7层 8-12层 13层以上 30层以上 或 100米以上 低层 多层 小高层 高层 超高层 按建筑形态分 基础 地基 墙体和柱 门窗 地面、楼板和梁 楼梯 屋顶 建筑构造 基础： 定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。 按构造形式不同分类：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础 地基： 定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。 墙体和柱： 竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自 重传给基础。 墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。 门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。 窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。 楼梯 一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。 楼梯的宽度一般在1.2米左右。 住宅楼梯的倾斜度一般在15～20o 台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。 错层 复式 坡顶复式 屋内形态分类 跃式 五、商业地产基础知识 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。 （1）、按用途分类：零售业餐饮业旅游业体育、娱乐业服务业金融业 （2）、按面积规格分类 ●小型商铺：店铺面积在100平方米以下 　　 ●中型商铺：店铺面积在100—1000 平方米 　　 ●大型商铺：店铺面积在1000 平方米以上 商铺的分类 （3）、按占有形式分类 ● 自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺 　 ● 租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。 　 ●转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。 第一：购买商铺的客户心理分析 A、投资者 ①中、小散户投资者及白领人士；（收租） ②经商人士及高层管理人员；（炒作） ③大型公司；（做资产） B、经营者 ①零售业个体户、中小型商户及中小饮食经营者； ②大型商户（包括百货、连锁超市、专卖店、名店等商户）； ③大型娱乐、饮食集团及中小饮食经营者（以合作形式或租铺为主）。 销售技巧 第二、利用商铺投资回报去引导客户 ①从无风险角度去引导, 说明土地是永恒的； ②从高回报角去引导（销售当中应以银行利率、国债等保守的投资方式作对比，从而带出商铺投资的低风险、高利润的感觉，切忌以股票作比较）。 第三、运用卖点去引导客户购买 促销卖点与信心卖点的运用： 1.促销卖点主要包括： —地理位置： 2.信心卖点： —发展商实力；承建商实力； —设计公司实力； —代理公司实力； —物业管理实力； —政府立项支持或政策倾斜； 促销卖点先行→兴趣→信心卖点加强信心→产生购买欲 六、物业管理常识 物业管理的基本概念 物业是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关建筑地块。 物业三要素：房屋建筑、设备、场地 物业侧重于房地产的权益 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理是一种集管理、经营、服务为一体的有偿服务 业主、业主大会与业主委员会 1.业主 业主一般指物业所有权人， 权利包括：接受服务、对有关事项提出建议、投票权、知情权和监督权 义务包括：遵守业主公约、公共设施和环境维护、缴纳专项维修金和物业服务费 2.业主大会 物业大会由全体业主组成，代表和维护全体业主的合法权益。 职责：制定、修改业主公约、选举业主委员会委员、选聘解聘物业管理企业、决定专项资金使用方案、制定规章制度。 业主大会分为定期会议和临时会议。 3.业主委员会 业主委员会是业主大会的执行机构，是业主参与和实现民主管理的组织形式。 职责：召集业主大会、与物业管理企业签订合同、及时了解业主的意见、监督合同和业主公约的实施。 不同类型物业的管理方式 1、住宅小区的物业管理 住宅小区是指市政配套比较完善、共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发建成