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第 六 章 房地产金融概论 第一节 房地产金融的概念 第二节 房地产业与金融业的关系 第三节 发展房地产金融的意义和作用 第一节 房地产金融的概念 一、金融 金融是指货币资金的融通，包括与货币 流通和信用有关的一切经济活动。 金融活动按是否有金融机构作为货币资 金融通的中介，可分为直接金融活动和间接 金融活动 二、房地产金融的概念和内容 （一）房地产金融的概念 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称 基本任务：运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行 （二）房地产金融的业务内容 主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行和代理发行与交易等 （三）房地产金融的类别 房地产金融包括政策性的房地产金融和商业性的房地产金融。政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动 房改金融与商业性房地产金融的差异 第一，房改金融是政策性房地产金融业务，政策性很强；商业性房地产金融是经营性房地产金融业务，政策性相对较弱 政策性主要体现在三个方面：一是不以营利为主要目的；二是具有特定的资金来源和资金运用，具有专款专用特征；三是资金来源的强制性和资金运用的优惠性，资金运用的利率较低，期限较长。 房改金融与商业性房地产金融的差异 第二，房改金融具有地方性特征，而商业性房地产金融地方性特征相对弱一些 地方性特征主要体现在两个方面：一是房改资金的地方性较强。二是房改金融资金运作具有地方性。这包括其资金来源的地方性，也包括资金运用的地方性， 而商业性房地产金融属于一般金融业务，可以跨地区调剂资金余缺，收益统一归各金融机构总部(总行或总公司等)，其地方性特征相对较弱 房改金融与商业性房地产金融的差异 第三，房改金融具有明显的阶段性，而商业性房地产金融具有长期性 房改金融业务是住房制度改革派生出来的政策性金融业务，随着房改目标的实现，房改金融也将完成其使命； 商业性房地产金融是房地产与金融相互融合发展的产物，与市场经济社会相伴而长期存在。 房改金融与商业性房地产金融的差异 第四，房改金融业务属于商业性金融机构的委托业务，且只涉及住房；而商业性房地产金融属于商业性金融机构的自营业务，可涉及各类房地产 在贷款融资上，商业性金融机构承担房改金融业务，只收取手续费，按照政策性住房资金管理规定，审定、使用和回收各项房改金融资金；而商业性房地产金融作为一般金融自营业务操作，需自寻资金来源，自主选择贷款对象，自担风险 三、房地产金融的市场结构 房地产金融市场由房地产金融一级市场(primary market)和二级市场(secondary market)构成 (一)房地产金融的一级市场 是指借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通的过程 房地产开发资金的来源和运作的基本模式 房地产金融中的资本流 房地产开发资金的来源和运作的基本模式 (一)房地产金融的一级市场 借款人主要包括：居民个人、房地产开发公司、房地产建筑公司及其他非房地产企业机构 在房地产金融市场上，间接融资是借款人获得房地产资金融通的主要渠道 ，对我国居民个人和大部分房地产开发公司等来说，均以间接融资渠道为主 房地产金融一级和二级市场主要是指间接融资模式下住房抵押融资市场、房地产开发融资市场和住房抵押贷款证券化市场 (二)房地产金融的二级市场 包括：①房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的过程；②二级市场上房地产有价证券的再转让过程 为抵押贷款证券化 ：发放个人住房贷款的金融机构出于资产流动性的考虑，会将个人住房贷款出售给二级市场的金融中介或一家特设机构(SPV)，再由这些机构以所购入的抵押贷款资产组合为基础担保品，向证券市场发行抵押贷款证券 三、我国房地产金融的发展与展望 （一）旧中国的房地产金融 （二）改革开放前的房地产金融投资问题 （三）改革开放后的房地产金融再生与发展 （一）旧中国的房地产金融 房地产金融的发展与商品经济的发展密切相关。我国近代商品经济发育的迟滞，造成房地产金融的发展较为缓慢 清光绪年间 民国时期 （二）改革开放前的房地产金融投资问题 中华人民共和国成立初期，房地产经营还活跃了一阵，房地产金融也维持了一定时期 后来