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第八章 房地产市场均衡 第一节 土地供求的均衡与不均衡 第二节 存量─流量模型 （the stock–ttow–modert） 第三节 蛛网（滞后调节）模式 第四节 过度需求与闲置模式 第五节 供给和需求调节因素 （交易楔子影响分析） 均衡——是指需求与供给相等 土地的供求均衡是相对的、暂时的，不均衡是绝对的。 土地的供求由不均衡向均衡运动，趋向于均衡或达到均衡，然后再由均衡向不均衡运动。 一般而言，土地供不应求是经常的、普遍的，供过于求是短暂的、个别的。 因此，地租或地价的总趋势是上升的。 第一节 土地供求的均衡与不均衡 一、土地供求的瞬间均衡 二、土地供求的短期均衡 三、土地供求的长期均衡 一、土地供求的瞬间均衡 即地价仅由需求决定，而需求又是仅对价格作出反应，也称单一市场的均衡。 这时，土地供给表现为一条垂直向上的直线； 土地需求表现为一条向右下方倾斜的曲线，它是由地段L的市场价格决定的； 均衡价格Po是由供给与需求曲线的交点决定的（如图8-1所示）。 求均衡价格P0 例. 某地块 需求 D = 500 – 0.01 P0 供给 S = 400 供求均衡时， D = S 即 500 – 0.01 P0 = 400 则 P0 =（500 – 400 ）/ 0.01 = 10000（元） 如因政策影响，D曲线平行移动，当 需求 D = 550 – 0.01 P0 供给 S = 400 供求均衡时， D = S， 即 550 – 0.01 P0 =400 则 P0 =（550 – 400）/0.01 = 15000(元) 二、土地供求的短期均衡 在短期内，土地供给有一定弹性，虽然弹性不足。 在土地供给数量没有超过自然供给量时，均衡由供给和需求共同决定，均衡地租和均衡土地数量既取决于供给，又取决于需求。 该模式表明： 政府可以通过刺激土地需求或抑制土地需求的政策，调控地价。 问题： 如何刺激需求？ 如何抑制需求？ 三、土地供求的长期均衡 在长期内，土地供给弹性增大，供给曲线更为平缓地向上倾斜。 均衡地价和均衡土地数量由需求和供给的交点决定。 地价既取决于需求，又取决于供给。 如果较高的地租保持的时间很长，土地拥有者会增加更多的机器设备，订立更多的开发契约，会有更多的人加入土地所有者或开发者行列，提供的土地会比短期的更多。 土地长期供给曲线与土地需求曲线DD相交于A’点，而该点即为土地所有者或开发者对所有生产要素和费用都完成了调整，使之适合土地需求的新水平以后，最终达到的均衡点。 在该点，均衡地租低于短期均衡点的地租水平。 第二节 存量──流量模型 （the stock-flow model） 以上我们只是考察土地存量=流量时的土地市场，实际的情况往往不是这样。 现在我们就考察土地存量与流量不一致时的土地市场。 1、存量市场 即现有建筑物的土地市场。 一旦土地被开发建设，便可视其为现存土地市场。 现存土地市场的土地虽然可用于改建，但抽象此点不讲，其供给在瞬间是完全无弹性的（见图8─5）。 图左边是存量市场。 设在一定时期内，存量供给记作Se，则现存土地市场的均衡，就由供给曲线Se和现存土地的需求曲线De的交点决定。 市场均衡可以描述为， De(PL)=Se PL也是方程的解。 图中的Pe是均衡价格。 在这里，土地数量由左边确定，是负数，所以需求曲线De也是同样，在坐标轴中，纵轴表示正的价格，横轴表示土地的负量。 即土地量越向左越是供不应求，过了Se点之后，需求不被满足的量越大。 这些坐标的比率构成了需求的负量，形成了“正”斜率。 2、流量市场 由末开发建设的，新建筑用的土地组成的土地市场。 图右边是流量市场。 在这一市场上，土地的供给是有弹性的。 因为当建筑地段价格上升时，会有更多的农业用地或其他用地加盟建设用地。从而形成了供给函数 Sn ( PL, X )。 其中 X 代表影响供给的其他变量。 土地开发商或投机商的地段需求函数 Dn ( PL, Y ) 也取决于价格。 Y代表影响需求的其他变量。 在新土地市场上，供给