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* 房地产行政管理内容 企业资质（人员资格）管理 开发项目管理 （五证：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证） 市场管理 产权产籍管理 * 房地产市场的特殊性 时点市场 区域市场 类型市场 权益市场 年期市场 不完全竞争市场 * 未来房地产价格水平态势 影响房地产价格的因素： 房地产自身因素（产权、区位、户型、环境等） 市场因素 经济因素 社会因素 心理因素 政策因素 * 未来房地产价格水平态势 在刚性需求既定的情况下，未来房地产价格水平的态势，取决于如下诸因素综合作用的结果： 1.城镇住房制度改革的力度和深度 2.土地价格和开发商利润的水平 3.家庭收入结构的变化 4.不合理收费的水平 * 未来房地产价格水平态势 1.城镇住房制度改革的方向和力度 作为最基本的生活资料，住房的生产、供应和消费，具有很强的政策性。 几个观点： 住房是准公共物品 住房问题是政治问题 住房政策是社会政策 * 未来房地产价格水平态势 2.土地价格和开发商利润的水平 房价=土地成本+建安成本+管理（含营销、利息）费用+税费+利润 过去的观点：能否有效地控制土地价格的飞速增长及房地产开发商的过高利润水平，对未来的住宅房地产价格水平有着关键的影响。 现在的观点：过高的房价是由地价决定的。 * 参加梁滨副省长在山西省建设厅调研会上的发言（2004年7月） 第三，要科学地执行“价高者得”，控制土地价格。 “价格性能比” 、“最高最佳使用”是房地产界的两个术语，其意思都是讲，包括开发用地的土地价格在内的房地产的价格不是绝对的而是与其性能或者用途相对应的。因此，不论是出让商品房建设用地，还是划拨经济适用住房建设用地，都有必要在具体的操作过程中改变现在的做法，建议：先在论证的基础上确定与一定的容积率、建筑覆盖率、绿地率等规划条件对应的土地价格，然后通过招标、拍卖、挂牌的方式，从小区规划、户型设计、配套设施、开发周期、销售价格等方面选择合适的开发商。简单地讲，就是变过去的“比价格”为“比效果”。 * 欲降房价 路在何方——山西 ? 百姓住房论坛（山西新闻网，2009年3月12日，现场直播） 第三个，我一直说要改变现在土地的拍卖方式，现在是价高者得，但是实际上因为我们房地产开发的土地更多的是为老百姓提供基本的住房保障，所以，我想能不能改变土地拍卖的方式，变“价高者得”为“方案好者得”。就是说，这块地就是300万，在这种情况之下，让开发商在规划条件约束下，做规划设计方案、施工方案、进度方案、价格方案，然后进行评标、决标。 * 地价房价互相绑架 专家吁调整土地出让政策（《经济参考报》，2009年11月19日） 针对我国现行土地拍卖“价高者得”的现状和由此产生的弊端，专家建议，应将拍卖导向由“价高者得”变为“方案好者得”。在此基础上，增加房地产开发土地的供应量。山西财经大学教务处处长马培生说，城镇政府出让土地使用权时，同时应该提出该种土地的控制性规划，面向社会进行开发建设招标。各房地产开发企业根据控制性规划编制框架性方案，参加土地的开发建设投标。 * 太原地价（2007年12月5日） 太原铜厂地块 面积为92563.77平方米，山西合生帝景建设有限公司以7.62亿元拍得，每亩价格为549万元，楼面地价为每平方米2352元。为太原历史以来的最高地价。 山西针织厂地块 面积为53094.54平方米，山西国瑞房地产开发有限公司以2.01亿元拍得，平均每亩252万元，楼面地价为每平方米1330元。 玻璃厂地块 面积为87021.98平方米，太原市富力城房地产开发有限公司以2.505亿元拍得，每亩价格为191.1万元，楼面地价为每平方米815元。 * 未来房地产价格水平态势 3.家庭收入结构的变化 包括住宅在内的房地产的价格，说到底是由供需矛盾所决定的。有效的市场需求是房地产价格上扬的必要条件。 城镇居民家庭年收入存在显著差异，影响商品住宅的现实购买力。 因此，如何通过解决分配制度中存在的各种弊端来优化家庭收入结构，就成了一个影响住宅房地产价格水平的深层次因素。 * 未来房地产价格水平态势 4.不合理收费的水平 虽然不合理收费本身在房地产价格构成中所占的比例较低，但由此引发的房地产价格上扬则不应轻视。这主要地是指，收取了不合理费用的有关部门对房地产开发商的某些涨价行为就不过问了。因此，能否真正取消不合理收费，不仅关系到房地产价格的构成，而且影响到政府有关部门对房地产价格的宏观调控力度。 * 房地产市场宏观调控 宏观调控目标：房地产业可持续发展 宏观调控预防手段：房地产业发展预警 宏观调控法律手段：房地产法律规范 宏观调控的行政手段：房地产政策 * 房地产市场营销 营销是技术、经验和悟性的综合：有人讲，房地产营销