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科技路西口项目设计分析报告 制作人：赵阳 前言 鱼化寨待开发地块，位于科技路西口向西300米路南处， 总占地约15亩（10000㎡），预估容积率为8.0，北邻富鱼路、东临天朗蓝湖树项目， 周边配套齐全，交通便利，地处地铁三号线科技路西口站上盖， 现为更好的开发此地块，为鱼化寨区域做出贡献，特次进行设计分析， 了解西安市场主流写字楼概况，并从中选取部分代表楼盘作为参考依据。 红色区域内为项目用地 科技路西口，地铁三号线 区域内客户分析 高新区市场客户特征： 高新区是全西安市，乃至西北五省地区产业最完善、经济最具活力的地区， 其最重要的购房群体就是每年的新增就业人口，历年来购房需求虽得到大量释放，但任有大量补充， 区域内刚性置业需求和改善性置业需求占主导地位， 人员构成主要是企事业单位公务员，打工白领、金领，众多大大小小的私营企业主等， 另外完善的生活配套、教育资源、广阔的区域发展前景、也吸引了大批区域外的人来投资。 成熟生活区 集中办公写字楼 高端成熟生活区 中高端 待成熟生活区 旧厂区 蔬果副食批发 化工厂 鱼化寨村 待开发城中村 待开发城中村 旧厂区 经济指标 初步规划及经济指标如下，假设按此设计，初步定位产品，以便展开相应设计。 项目目标客群分析 今年房地产市场趋于平稳，投资写字楼人群几乎很少，因此目标客群大多数以自用客户为主。 本项目所处区域，周边无任何写字楼或类似写字楼产品，因此无法定位区域内客群特性。 因此从外部区域拓展客户成为本项目定位客群的方式和途径。 因此锁定三个区域的客群为本项目拓展客户： 1、高新二期——锦业路、丈八西路片区 2、唐延路、沣惠南路沿线片区 3、丈八北路沿线片区 以上区域从属于高新片区范围内的区域，根据仲量联行2014年度的统计如下： 重点项目户型分析 项目名称 中铁西安中心 禾盛京广中心 泰华金贸国际 旺座曲江 荣禾云图中心 建筑单层面积 2237㎡ 818㎡ 1167㎡ 1000㎡ 1300㎡ 户型面积区间 150-2200㎡ 80-140㎡ 200-1100㎡ 120-260㎡ 60-110㎡ 户型赠送面积 无 约5㎡ 无 无 9-15㎡ 实用空间开间 7.2-9米 7.8米 8.9米 2.6米 8.1米 实用空间进深 10米 8.2米 25米 4米 12米 走廊宽度 2米 1.2米 2米 1.2米 1.5米 柱距 9米 7.8米 4米 2.5米 6.8-8米 男卫蹲位数量 3个 独立公共厕所 独立公共厕所 2个 2个 女卫蹲位数量 4个 / / 2个 2个 交房标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 备注 总结：主流对比项目户型设计，单套独立面积区间集中在100-300㎡之间。 主流项目产品分析 序号 项目名称 项目总体量 剩余体量 主推产品 当期均价 2015年认购 工程 进度 元/㎡ 面积 单价 1 莱安中心 850000 805973.85 100-14000 1-1.1万元 15311 12720 24层 2 旺座曲江 1100000 28510 60-1000 9000 11643 9000 E座12月交房 3 曲江国际金融中心 47925 4630 121-415 13500 0 / 已交房 4 大夏国际中心 130000 38640 118-306 9800 0 / 外立面装修 5 万众国际 210000 208920 400-1700 21000 0 / 外立面装修 6 绿地中心 110000 13140 200-2000 20000 13000 20000 A栋外立面、B栋还是坑 7 中铁西安中心 90547 34042.23 150-2100 18000 27010 18000 南面外立面装修 8 旺都 105000 80400 143-380 15000 3100 13000 室内装修 9 泰华金贸国际 250000 84509 72-1166 11000 6503 12000 外立面装修 10 禾盛京广中心 50079 14460 88-873 12000 4924 11000 未封顶 11 高新大都荟 90000 55109 67-1182 9500-11000 9000 10000 已封顶 12 摩尔中心 120000 33385 28-565 12000 1610.29 9500 已交房 13 保亿隆基中心 30000 15745 120-260 13500 3140 13500 10月底交房 14 西北国金中心 107200 105162 110-300 13000 1441 11600 已封顶 总结：市场主流项目户型设计，单套独立面积区间集中在110-400㎡之间。 结论：科技路西口项目写字楼规划面积区间如下 100-150㎡占比 40% 1