河南开封某项目提案.ppt

操盘本案首先要回答几个问题？ 项目久卖不好的原因是什么？ 一、区域内竞争楼盘市场分析及个案解析二、项目现状解析三、项目一期剩余房源营销及推广思路四、项目二期规划、产品定位及营销推广思路五、项目媒体推广执行策略 一、区域市场及竞争项目动态分析 2.1 项目营销推广目前存在问题点： 问题1： 销售现场终端形象较差，形象导示系统不明显。 本项目销售中心周边多为新建小区等，销售现场形象导示性较差，来访客户在项目现场难以 找到具有显著形象导示作用的广告牌、形象堡垒等，导致客户找到项目却难以找到销售中心。 三、项目一期剩余房源营销及推广思路 项目一期剩余房源250余套 房源面积分布：两梯五户。 51㎡一室一厅 123、127㎡三室两厅 140 ㎡三房两厅 共计约250余套房源 三、项目二期规划、产品定位及营销推广思路 案名注释： 中央： 未来本项目位于开封新城市中心的中央地位，这里是新城中央位置，居住中心的中央 位置，休闲中心的中央位置，中央是项目的核心气质、核心优势。 宫： 宫殿、行宫，是古时皇帝专属居住生活的居所，后用来泛指君主或重要权力人物所居 住的住所。 例：故宫、克里姆林宫、白宫、白金汉宫等。在城市中一般都处于城市中央或权力中 心地位。 馆：房舍华丽的。官署、学塾、书房、商坊、展览处所等都可命名为馆 。 中央宫馆： 中央宫馆作为本项目的案名恰如其分，既突出了项目自身在开封西区中的中央地位， 又涵盖了项目与新城中心之间的紧密联系，权力中心与城市中心的双重所在，居住地 位超然脱俗，从阅读与拼写来看，简洁易记、一目了然，读起来大气蔚然，对于树立 本项目的中高端形象，起到画龙点睛的作用。 主题推广语： 谨献于开封奢仕名族的上层名筑 新中央行政中心前花园 馆藏城市上层生活 稀贵中央 公园名宅 五、项目推广媒体执行策略 谢谢观赏 5、项目二期建议营销案名一： 中堂 推荐指数： （案名取意关键词：中心、品质感、地位） 中堂 案名释义： “中堂”：一名意义有四——中国传统文化中对于客厅正居的说法、中国古代宰相官职、本 项目的区位位置、本项目的人居内涵。因为本项目地处开封新城中央位置，可谓上风上水之 地、引申意义为中庸不失大气，更有王者之风范。 以“中堂”作为案名，典雅、大气、庄重，一看便知是高端楼盘，有效提升了本项目的区位价值 与项目品质，使之成为具有高端形象、吸引中高端居住人群的项目。 6、项目二期建议推广语： Superiority 优势 金明大道旁 金明大道是贯穿开封南北的城区主干道。 教育名宅 金明小学等名校环伺周边，可打造一站式教育名宅。 新城中心成熟区域 项目周边遍布新建中高档社区，居住环境成熟，临近金明广场超市等商业配套。 优势是项目的基础，优势点越多，项目的附加值越高，对市场的攻击手段越多。 放大，放大，再放大！ 项目SWOT（分析） W — 劣势 产品类型 本案一期剩余房源户型多为两梯五户，居住品质与居住舒适度较差。 项目营销停滞时间过长，导致市场印象较差 本项目正式推出时间应在2009年前后，已销售完一期3栋楼。可知本项目营销操作时间过长，中间的营销停滞时间也过长，导致市场与客户对本项目的市场可选择性缺失。 项目现场品相较差 项目销售现场缺乏现场体验系统，现场销售中心的品质感也相对不足。 劣势的存在无可避免，且不能以个人意志进行改变。我们要做的。是尽量将劣势造成的影响削弱，使其淡化。 先削弱，再淡化！ 项目SWOT分析 竞争威胁 目前本区域中高档楼盘数量较多，同区域环境竞争威胁较大。 政策威胁 中央、各地政府对房地产行业的调控政策，以及银行利率调整，都是直接威胁房地产行情的重要因素。 Threahen 威胁 威胁是潜在的，但不是完全不可变的。我们要将威胁的阴影驱散；如果有可能，甚至或可能将其转换为机会。 化有形为无形 项目SWOT分析 问题摆在面前，先转化劣势。 品相较差 建议对项目销售中心外围与销售中心内部包装进行升级与更新，为了下阶段营销推广的提升打下良好的形象基础。 建议针对下阶段房源推售，一定要从推广投放、现场活动配合、促销活动配合等方面综合推进，以推进本项目整体销售。 重新制定推广策略，提升市场对项目的预期值。 无营销节点 推广策略提升 存在劣势 解决方案 1。放大其他项目不具备的优势点，形成差异化竞争优势； 2。前期准备到位，完善有效的营销执行； 3。引导建立积极的销售态度； 4。密切关注市场变化，并第一时间制订应对方案。 密切关注各级政府和银行提出的与房地产相关的政策，无论是利好还是威胁，分析后及时调整战术。 存在威胁 解决方案 竞争威胁 政策威胁 利用本项目的位置与配套优越性，打造开封西区最具性价比品质小区。 产品威胁 与名流圈相邻 本项目所在区域为开封富人集中区域。堪