玉园推广建议书.ppt

* 受“大虹桥”以及轨交17号线的建设等众多利好因素的影响，对于青浦楼市价值的挖掘都产生正向影响力，特别是受大虹桥直接影响的徐泾板块以及配套设施相对较繁华的青浦新城板块，该两版块内的公寓项目售价几乎都已超过了2万元/平。 纵观近几月青浦区商品住宅的成交均价基本维持在2万元/平上下。据上海搜房数据监控中心统计，青浦区2013年12月的成交均价达到了20565元/平，较1月提升了13.8%，同比去年12月更是上涨了20.3%。同时随着17号线的投入建设，势必会为沿线板块导入更加多的人口，或将进一步刺激青浦楼市的发展。 上海青浦区房价走势 * 项目概况分析 * 1、地理位置 本案与上海青浦距离约16公里 与昆山市区距离约24公里 千灯 * 2、周边环境 项目对面厂房 * 周边环境 小型自发农贸市场及歇马桥距项目约1.2公里 * 周边环境解读 项目已经建造到8层左右，位于兴浦中路，对面是几个小型厂房，周边相对比较空旷，方圆1公里之内住宅很少，往来行人几乎看不到，最近的小型农贸市场约1.2公里，周边超市等生活配套严重不足。 项目与昆山市区距离约24公里，开车约30分钟；距离上海青浦区约16公里，开车20分钟左右。 * SWOT分析 * S优势 1、项目位于兴浦中路，开车便利 2、房价较上海青浦至少低一半以上 3、地处文化古镇，空气清新 * W缺点 1、周边配套不足 2、无商业氛围 3、人流量少 4、无公交经过，出行不便利 5、离千灯镇中心较远 * O机遇 1、周边厂房多，务工人员多，可以造成口碑效应 2、随着城市规划，交通必然越来越方便 3、青浦买房压力越来越大，与青浦相距不远的千灯是个不错的选择 4、随着地铁规划等，在此买房投资的人会越来越多 * T威胁 1、周边楼盘的低价策略 2、古镇户外广告不能随意投放 3、对于千灯的其他楼盘无明显外在优势 * 项目定位 由于玉园地段较偏，周边生活配套不足，学校、医院等均离项目至少1.5公里以外，所以玉园吸引本地居民前来购买的可能性较小。千灯外来务工人口较多，但在千灯买房的也非常少。玉园在兴浦中路，开车去上海青浦非常方便，只需20分钟，从项目到昆山市区至少也需要半个小时，上海青浦区房价节节攀升，平均房价在2万以上，青浦客源占千灯楼市成交量的7成左右,青浦有常住人口117万人，对本项目形成很大的客源支撑，所以我们把目标客户定位在上海青浦区，紧盯周边楼盘，以价格取胜。 * 3、项目效果图 * 4、户型统计表 玉园 推广建议书 * * 目录 1 昆山市房地产宏观调研 2 千灯镇区域调研 3 千灯玉园竞争楼盘调研 4 项目概况分析 5 策划建议 * 昆山市房地产宏观调研 * 1、地理位置 昆山市处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与苏州吴江区、苏州市区交界。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.7平方公里，其中水域面积占23.1%。昆山处于长江三角洲太湖平原，境内河网密布，地势平坦，自西南向东北略呈倾斜，自然坡度较小。 * 2、行政区划 昆山市下辖3个国家级园区（昆山经济技术开发区、昆山综合保税区、昆山高新技术产业开发区）、2个省级园区（江苏省花桥经济开发区、江苏省昆山旅游度假区）和8个镇 ：玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、张浦镇、周庄镇、锦溪镇、千灯镇、淀山湖镇。 * 3、自然资源 土地 昆山市耕地70.5万亩，园地1.65万亩，林地1.7万亩，居民点及工矿用地33.62万亩，交通用地8.13万亩，水域30.9万亩，未利用土地0.55万亩。 矿产 昆山境内有昆石、红泥、矿泉水等，以昆石为奇。 * 昆石 红泥 * 生物 昆山林木类有竹、松、梅、桑等，观赏型树种日渐增多，以琼花为珍；野生药用植物有百余种，数并蒂莲为贵；野生动物品种繁多，其中阳澄湖大闸蟹驰名中外。 * 琼花 并蒂莲 * 阳澄湖大闸蟹 * 4、人口 人口数据 　　　人口规模保持稳定。2013年全市出生人口9311人，出生率为12.74‰，死亡人口4418人，死亡率为6.05‰，人口自然增长率为6.7‰。年末全市户籍总人口737565人，比上年末增加13921人；年末外来暂住人口达121.76万人。 * 5、经济 经济总量 国民经济保持平稳增长。全市地区2013年生产总值达到2725.32亿元，按现价计算，比上年增长12.0%。产业结构不断优化，二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年实现第一产业增加值24.46亿元，增长10.3%；第二产业增加值1631.25亿元，增长8.0%；第三产业增加值1069.61亿元，增长18.8%，服务业增加值占地区生产总值比重达到39.2%，比上年提高2.2个百分点。按常住人口计算的人均地区生产总值达16.53万