民事案例分析及案-张律师-V130732.docVIP

案例分析 【案情】　　2000年6月30日，刘某与公司签订商品房购销合同。合同约定：刘某购买公司开发建设的花园商办综合楼（以下简称花园）位于8楼的4套商品房，建筑面积共298．73平方米（其中套内面积217．08平方米、公共部位与公用房屋分摊81．65平方米），每平方米2574．20元，总价款768 993元。同时，在格式合同所列条款的基础上，经双方协商，刘某增加了合同第三十三条，其内容为：在主体结构不变的情况下，由乙方（即刘某）按实际需要调整隔墙，由甲方（即公司）负责出面施工，甲方保证乙方有非露天停车位，保证乙方停车安全。合同签订后，刘某如期交纳房款，2001年4月接收该4套商品房，但公司始终未能给刘某提供非露天停车位，刘某多次与公司协调未果，遂于2003年4月22日诉至法院，要求某公司履行购房合同约定，为其提供免费非露天停车位一处。 该案在一审案件审理期间，公司委托的花园物业管理部门于2003年7月7日给刘某书面通知，告知花园一楼为停车场，欢迎前去停车。但花园业主委员会对物业管理部门将长期作为自行车停车区域的一楼停车场变更为机动车停车场的做法提出异议，物业管理部门遂收回了该通知。鉴于某公司无法提供免费非露天停车位，在一审审理中，刘某变更诉讼请求，要求公司赔偿损失100 000元。公司则辩称，公司在大厦设有停车位，刘某可以随时停车，公司无违约行为，且购房合同中对车位条款的约定不明，不应承担赔偿责任。？ 开发商与物业之间存在委托管理关系，当事人与法院之间存在民事诉讼法律关系。 A公司应该承担赔偿责任。刘某与A公司签订合同，均为双方真实意思表示，所以该合同合法有效，A公司应当履行合同中提供非露天停车车位。现A公司不能依法按照合同履行义务，导致刘某权益受损，明显造成违约行为。故A公司应承担赔偿责任。 （1）该条款是否为免费使用约定不明该合同中并未明确规定此非露天停车位为免费提供，因此刘某要求其免费提供车位的要求显然不妥。（2）由于A公司为刘某提供的非露天停车位实际上是长期作为自行车停车区域使用的，尽管物业管理部门欲将该区域作为机动车停车区域，以履行为原告提供非露天停车位的义务，但因业主委员会的反对，物业管理部门已将变更通知收回，所以A公司不能履行为原告提供非露天停车位的义务，而双方在订立商品房购销合同时，A公司对其开发的B花园在设计及施工中，是否能为原告提供非露天停车位是明知的，目前A公司不能提供可以为刘某提供非露天停车位的证据，造成合同义务不能履行的责任在于A公司。（3）基于A公司不能履行为刘某提供非露天停车位的义务，刘某要求A公司赔偿其损失的请求应当予以支持，但刘某提出的赔偿数额应当相当于其受到的真实损失，其所要求的100000元赔偿缺乏依据。（4）A公司在大厦的停车场提供车位是不妥的，我们虽然无从得知公司大厦与B不花园的实际距离，但显然根据生活常识，我们可以知道两者之间是有一定距离的，A公司提出在公司大厦为刘某提供停车位，并没有从刘某的日常生活及实际需要考虑。且合同中关于停车位的条款是建立在刘某购买商品房的基础上，根据《合同法》第125条关于合同条款的解释，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”我们可以根据合同的有关条款及合同的目的来确定该条款的真实意思，即此非露天停车位是指B花园内的停车场。所以A公司在大厦的停车场提供车位的行为不妥。 B花园不应该承担赔偿责任。刘某在购房时是与A公司签订合同的，所以A花园有义务完成合同约定条款，B花园于2003年7月7日给刘某书面通知，告知花园一楼为停车场，欢迎前去停车商品房合同中停车位使用方式争议 尊敬的刘某先生（女士）： 北京XX律师事务所依法接受的委托，商品房销售合同中停车位使用方式争议出具本法律意见书所依据的证据材料（事实依据）2000年6月30日，刘某与公司签订商品房购销合同。合同约定：刘某购买公司开发建设的花园商办综合楼（以下简称花园）位于8楼的4套商品房，建筑面积共298．73平方米（其中套内面积217．08平方米、公共部位与公用房屋分摊81．65平方米），每平方米2574．20元，总价款768 993元。同时，在格式合同所列条款的基础上，经双方协商，刘某增加了合同第三十三条，其内容为：在主体结构不变的情况下，由乙方（即刘某）按实际需要调整隔墙，由甲方（即公司）负责出面施工，甲方保证乙方有非露天停车位，保证乙方停车安全。合同签订后，刘某如期交纳房款，2001年4月接收该4套商品房2001年4月接收该4套商品房，但公司始终未能给刘某提供非露天停车位，刘某多次与公司协调未果200