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公允价值选择权与上市公司业绩——来自投资性房地产的案例分析( 赵彦锋 河南财经政法大学会计学院，河南 郑州，450002 摘要：我国现行企业会计准则将投资性房地产单列，并赋予企业对其计量的公允价值选择权，而盯市特性决定公允价值计量会影响业绩与净资产。从案例分析来看，虽然选用公允价值对投资性房地产进行后续计量的上市公司较少，但是首次采用、后续考察以及境内外差异均表明：公允价值计量具有增肥效应，从而有可能成为利润操纵工具，为此，应进一步细化准则指南。 关键词：投资性房地产；公允价值；公允价值选择权；公司业绩 我国现行企业会计准则借鉴国际会计准则40号《投资性房地产》，对我国原制度无形资产中的土地使用权以及固定资产中的房屋及建筑物等根据用途重分类，引入“投资性房地产”概念以区别于自用，包括：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物[1]。具挑战性的是，对于满足条件的投资性房地产，企业可以选择公允价值进行后续计量，这赋予企业双重选择权：一资产的重分类；二计量属性的选择，本文仅讨论后者对业绩的影响。 一、投资性房地产对公允价值计量的运用 自2007年现行准则实施以来，沪深两市投资性房地产％，其中前三类是公认为投资性房地产是其主要资产，特别是后两个行业，更是以出租房地产为主业。需要指出的是，在2008、2009年新增采用公允价值计量模式的公司都属于前三个行业。再从其地区分布来看，80%该类公司位于直辖市及省会城市，这些地区一般存在活跃的房地产市场，为运用公允价值计量提供基础条件，这符合我们的预期。 从上市公司整体情况来看，这三年中上市公司的数量分别为：1570家、1624家、1774家（包括58家创业板）、2129家（833家中有26家选用公允价值计量），持有投资性房地产的公司比例在逐步增加（从40.13%到43.52%），但是增幅有限，并且比例也偏低。从理论上讲，只要持有这类资产的用途不同，就应分别在不同类资产中核算，据此，我们推测，可能存在如下情况：部分上市公司考虑重要性原则，没有将符合投资性房地产范畴的土地使用权或建筑物从自用资产分离出来，单独作为投资性房地产核算。 与标准化的大宗商品及证券不同，投资性房地产很难有统一的市场报价，因此其公允价值的确定主要评估价格第三方调查报告参考同类同条件房地产的市场价格。深发展 A 银行业 评估价格中航地产 房地产开发与经营业 泛海建设 房地产开发与经营业 方大集团 金属制品业 评估价格金融街 房地产开发与经营业 胜利股份 塑料制造业 白云山A 医药制造业 昆百大A 零售业 评估价格锦龙股份 自来水的生产和供应业 第三方调查报告津滨发展 房地产开发与经营业 第三方调查报告国脉科技 通信服务业 宁波银行 银行业 武汉控股 自来水的生产和供应业 评估价格卧龙地产 房地产开发与经营业 *st 筑信零售业 沱牌曲酒 饮料制造业 第三方调查报告百花 零售业 第三方调查报告新华锦 饮料制造业 正和股份 综合类 评估价格世茂股份 房地产开发与经营业 海欣股份 皮革、毛皮、羽绒及制品制造业 评估价格交通银行 银行业 中国银行 银行业 评估价格中信银行 银行业 评估价格２００９年，有７２７家上市公司有投资性房地产，账面价值为１，５９７．７０亿元，占资产总额的０．２６％，其中２６家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为３６６．０３亿元，占投资性房地产总额的２２．９１％。２００９年投资性房地产公允价值变动净收益３９．１２亿元，占公允价值变动净收益总额的４１．１７％，而２００８年投资性房地产公允价值变动为净损失０．３６亿元。 　　　　２００９年，有５家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。这５家公司因改变投资性房地产计量模式，增加２００８年末净资产４．８６亿元，确认２００９年公允价值变动收益７．９６亿元。 　　　　从投资性房地产公允价值的确定方法看，有１５家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，８家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，１家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。27家 2011年：深圳发展银行（自2011年7月1日起变更投资性房地产会计政策，由公允价值模式改变为成本模式进行后续计量，并对财务报表进行追溯调整。华谊嘉信2008年，690家持有投资性房地产的上市公司中，采用公允价值计量模式的只新增了金融街(5.92,0.01,0.17%)、昆百大A(10.44,0.34,3.37%)、金宇车城(8.08,0.03,0.37%)以及泛海建设(5.34,0.01,0.19%)4家公司，比例仍在3%左右徘徊。截至2010年3月31日，从上市公司年报披露情况来看，2009年采用公允价值模