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智富杂志 | 2013-07-20 杂志 | A068-079 | iMoney_Wealth | 趋势报告 | By 陈咏妍 加息期倘重临 楼价崩溃？ ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 过去5年，超低息环境造就楼市狂欢期，本港整体楼价较2008年低位暴升112%。及至6月中，美国联储局主席伯南克（Ben Bernanke）的退市言论，令市场突然惊觉，低息期会于不久将来完结。 近日愈来愈多市场意见指，一旦加息期展开，必重挫楼价；更有专家预言楼价将大跌逾三成，「加息」一词彷佛成了楼市的魔咒。值得考究的，是目前整体楼价已超越1997年高位的17%，楼价看似位高势危，加息会否成为压倒楼市的最后一根稻草？ 面对即将来临的加息期，准买家及业主应有何部署？经过本刊研究，以及综合数字地产专家的意见，即使加息潮出现，楼价出现崩溃或大跌机会不大。有意入市的准买家，可趁楼价调整吸纳心水物业，九龙区蓝筹屋苑是不错之选。 楼价企硬 背后暗藏风险 近日投资市场最热门的话题，必定是美国何时退市。美国联储局主席伯南克突然于6月20日交代退市部署，瞬间引发全球股市震荡，港股于6月24日曾跌破两万点大关，低见19426点。 美国收水忧虑下，股市风起云涌，楼市却未见劈价、业主急急散货情况，楼价仍持续高企，反映整体楼价的中原城市领先指数（CCL）最新报120.14点，据莱坊国际住宅研究部数据，若以今年首季计算，本港楼价按年增幅28%，冠绝全球。 特区政府班子上任满一年，过去连番出招，本港楼价仍企稳，即使是2月底时推出「辛辣招」（包括推出双倍印花税、将印花税修订扩至非住宅物业等）打压市场需求，及至3月银行一度调高新造楼按息率，但楼价于3月底至5月中旬期间仅跌约3.7%。其后首批2,500个白表免补地价买家（「白居二」）于5月底陆续投入市场，楼价于「白居二」的刺激下再重踏升轨。接，伯南克于6月20日表态退市，CCL于7月12日公布的按周跌1.79%（数字反映6月20日联储局表态退市当周情况），创4年半以来最大跌幅，可见楼市对息口因素的敏感度不少。 交投萎缩楼价失指标作用 事实上，楼价未见大跌的背后，其实暗藏风险。当中一个重要问题，是自辣招出台后，楼市整体交投急速萎缩，大大降低楼价的指标性。 据土地注册处数据显示，整体物业注册量（包括一手私楼、二手住宅、公营房屋、工商铺、纯车位及其它等），今年上半年宗数累计只有约39,077宗，创10年同期新低。若单计二手住宅，据美联物业研究部数字，2月至5月每月二手住宅成交量一直于2,000多宗至3,000多宗的极低水平徘徊，6月成交量仅有约3,776多宗水平。 美联物业首席分析师刘嘉辉指出，本港楼市于4至6月间出现了重大变化，「政府在4月底推出『一手住宅物业销售条例』，令新盘销售大为放慢，我们估计第二季整体物业注册量（包括非住宅）只得1.4万宗，这数字是22年半以来新低（季度计），最主要为政策因素，现在不止住宅物业，非住宅物业也有DSD（双倍印花税），不同类型物业买家也受到影响，惟独只有首置人士没有受影响。」物业成交量大降，这衍生出楼价欠缺指标性的问题，楼市变得更不健康。 尽管本港楼价仍企稳，但是刘嘉辉认为这只是基于薄弱成交量上。「最近3个月二手住宅注册量只有9,000多宗，即是每个月只得3,000多宗，是非常低的水平，楼价只是根据这样少的成交量，波幅就会很大，只是有几宗特别高的成交就会扯高楼价，楼价没有指标性。」这情况下，他担心将出现一个恶性循环，就是政府愈出招，成交愈少；成交愈少，楼价不回落，政府进一步出招，楼市就会更萎缩。 资深投资者陈清白：加息期开始 楼价跌更快 外号为「白旋风」，人称「炮哥」的资深投资者陈清白，投资物业市场已有30年，在1997年前楼市高峰期，陈清白投资过的单位动辄数百个，一度坐拥近50个住宅物业。不过1997年后期金融风暴爆发，触发楼价暴跌，此役令陈清白损失甚大，他更言自己因此而「被废武功」。亲身经历过楼市暴跌七成的惨况，陈清白近年转为买入细价楼收租为主。对于现时的市况，他坦言是「暴风雨前夕」。「楼市现在看起来好像好平静，楼价好像跌得好少，这由于现在仍是低息，但当加息期开始，楼价一定会插得好快。不需要加得多，只是加一次四分一厘，就会有大影响。」 建议准买家先忍手为上 他认为，楼价已酝酿向下，未来会「阴跌」式下跌。「楼价已升了多年，楼市早几年前其实已『食滞』，无论如何都要『呕番?』出来。之后楼价会一直跌下去，除非政府撤回部分招数，楼价才会平稳，政府不收招，就会一直向下跌了。」