中级财务会计—投资性房地产精讲.pptVIP

第三节 投资性房地产后续计量模式的变更 为保证会计信息的可比性,企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。 只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。 成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。 投资性房地产 第一节 投资性房地产概述 房地产通常是土地和房屋及其权属的总称 房地产中的土地是指土地使用权 房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物 一、投资性房地产及其特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产 投资性房地产应当能够单独计量和出售 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权 房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 二、投资性房地产的范围 投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物 已出租的土地使用权,是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物 三、不属于投资性房地产的项目 自用房地产 自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产,企业生产经营用的土地使用权属于无形资产 作为存货的房地产 作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 第二节 投资性房地产的会计处理 初始计量 根据投资性房地产准则的规定,投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。 后续计量 在后续计量时,通常应当采用成本模式,满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 账务处理的内容 外购或自行建造的投资性房地产 非投资性房地产转换为投资性房地产 投资性房地产的后续计量 与投资性房地产有关的后续支出 投资性房地产转换为非投资性房地产 投资性房地产的处置 （一）外购或自行建造的投资性房地产 外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进行初始计量,其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入的房地产,部分用于出租(或资本增值)、部分自用,用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认的,应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。 自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。 （二）非投资性房地产转换为投资性房地产 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类 业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议 二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，从自用状态改为出租状态。 1.作为存货的房地产转换为投资性房地产 作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产 转换日通常为房地产的租赁期开始日。 一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。 企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产 借：投资性房地产（按该项存货在转换日的账面价值） 存货跌价准备 贷：开发产品（按其账面余额） 2.自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日