2015年度经营计划115.docVIP

洛阳高新申泰置业有限公司 2015年度运营计划 编制部门：申 泰 办 编制日期：2015年1月15日  目录 一、 区域市场分析 3 1.1. 2014年供需回顾： 3 1.2 土地、财政和货币政策影响分析 9 二、 2014年年度总结 17 1. 项目经济技术指标 28 2、项目经营计划 29 2.1营销指标 29 1) 年度销售计划 29 2) 推盘计划 30 3）2015年货值盘点 31 4）营销费用计划 31 2.2开竣工面积指标 34 2.3进度指标 34 项目主项计划 34 2.4成本指标 37 项目一：翡翠一期工程 38 项目二：翡翠二期工程 38 项目三：商会工程 38 3.各专项工作安排 39 3.1. 2015年销售策略和销售重点工作 39 3.2. 设计管理难点及应对措施 40 3.3. 工程管理的难点及应对措施 40 3.4. 成本控制的难点及应对措施 41 重大招标计划（200万以上） 41 3.5项目现金流量分析（包含二期费用） 41 3.6 融资计划（无） 41 3.7 2015年资金计划 41 区域市场分析 2014年供需回顾： 土地供求分析： 2014年前3季度（1-9月份）商品房用地供应情况：供应共40宗，建筑面积为668.01万㎡。春节至今，商品房用地供应呈微弱上涨之势，6月份至9月份，土地供应纠结中升降无常。 2014年前3季度（1-9月份）洛阳市各区域商品房用地供应情况：伊滨区供应5宗土地，建筑面积182.47万㎡，占比28%；其次是洛龙区、老城区和涧西区，供应建筑面积均超过100万㎡；西工区最少，仅两幅土地供应，占1%。 土地成交分析： 2014年前3季度（1-9月份）份土地成交情况：商品房土地市场成交24宗土地，总建筑面积为423.84万㎡，跌宕起伏。5月份商品房用地成交最高，共计4幅，建筑面积86.38万㎡，随后一直下滑，拿地信心不足，7月份跌至冰点，之后随着政策的利好，成交量稳步上升，9月份成交4幅土地，建筑面积118.15万㎡，达到14年以来的最高峰。 2014年前3季度（1-9月份）商品房用地成交区域分析：洛龙区成交10宗，建筑面积146.51万㎡，占比37%，双双领先，可见，该区域依然是洛阳的主战场，竞争也会日趋激烈；老城区和伊滨区也异军突起，老城区81.68万㎡，伊滨区102.94万㎡左右；涧西区成交3宗，建筑面积51.72万㎡，处于中游水平；西工区和瀍河区均在10万㎡以下，高新区更是零成交。 土地供应分析： 2014年前3季度（1-9月份），商品房用地市场供应建筑面积为663.97万㎡，成交393.53万㎡，供应和成交比为1.7：1，可见，供应平稳，成交比例不断上升，随着政策好转，地产商拿地信心有所提高。 从图表分析可见，2014年前3季度（1-9月份），洛龙区首次成交大于供应，依然是主战场，成交率高；老城区供求比为：1.6:1，此区域开发商拿地积极性高；涧西区供求比为2.5:1；西工区成交大于供应，说明该区域已经寸土寸金，土地稀缺，价值更高；高新区和瀍河区供应不多，在50万㎡以下，但接近零成交，说明该区域市场信心严重不足；伊滨区供应土地最多，但供求比仅为1.8：1，区域大宗地块较多，趋于好转。 商品房市场分析： 2014年前3季度（1-9月份）洛阳商品房供应套数5696套，环比上月上涨了5.72%，同比13年9月下降了18.02%；供应面积量共计60.67万平方米，环比上月上涨了9.57%，同比13年9月下降了14.43%。 从销售量上看， 9月份共计销售商品房3558套，环比上月下降了15.85%，同比13年9月下降了20.46%；累计销售面积39.82万平米，环比上月下降了13.44%，同比13年9月下降了14.31%；累计销售金额为19.47亿元，环比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了19.74%；销售均价4890元/㎡,环比上月下降了4.32%，同比13年9月下降了6.34%。 住宅市场分析： 2014年前3季度（1-9月份）商品住宅供应4766套，环比上月增长了19.06%，同比增涨了18.20%，供应总面积52.95万㎡，环比上涨了16.19%，同比上涨了2.84%。 从销售量上看，2014年前3季度（1-9月份）商品住宅销售3271套，环比下降了9.96%，同比下降了13.83%；销售总面积37.25万㎡，环比下降了12.46%，同比下降了11.81%；销售均价4577元/㎡，环比下降了5.10%，同比下降了6.46%。 非住宅市场分析： 2014年前3季度（1-9月份）非住宅商品房，供应总套