中级实务投资性房地产总结.pptVIP

第四章 投资性房地产 本章要点 教学重点：投资性房地产的计量 教学难点：采用公允价值计量模式 投资性房地产的转换与处置 教学课时：6课时 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 （一）含义 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。能够单独计量和出售。 主要形式： 1.出租建筑物、出租土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 （二）特征 1.是一种经营性的活动，实质属于让渡资产使用权； 2.在用途、状态、目的等方面区别于其他房地产。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的自有土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 3.已出租的自有建筑物 如果某项房地产部分用于出租或资本增值、部分自用，能够单独计量则分别确认为投资性房地产和固定资产、无形资产；不能够单独计量则统一作为固定资产或无形资产核算。 二、投资性房地产的范围 （二）不属于投资性房地产的项目 计划出租但尚未出租的土地、建筑物 根据国家有关规定认定的闲置土地 经营租入再转租的土地、建筑物 持有准备增值后转让的建筑物 自用的房地产 作为存货的房地产 三、投资性房地产的确认 确认条件 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量 确认时点 1.已出租的土地使用权、建筑物——租赁期开始日 2.以备经营出租的建筑物——书面决议日期 3.持有并准备增值后转让的土地使用权 ——停止自用、准备增值后转让的日期 案 例 分 析 某会计事务所对一家多年从事房地产开发的K公司进行了审计。当抽查到商品房销售情况时，会计师小王发现K公司近几年开发的项目几乎每期都有未实现销售的房屋、底商。小王去实地认真审计后，发现所谓未实现销售的房屋，实际上K公司早已用于对外经营租赁。 案 例 分 析 原来，K公司将其开发的一些底商、少数未销售的房屋用于经营租赁，每年收取租金40万，而且将未销售的房屋的租金10万元计入K公司名下的物业公司程某的个人账户，底商租金30万元直接计入了小金库。 由于K公司早已将计入小金库的这部分底商的成本随相关开发项目的销售成本一并结转完毕，使得这部分底商因没有账面成本而游离于账外。 对于计入小金库的租金， K公司用于发放公司领导层奖金、员工福利以及公司无法获取发票的业务活动开支，从而偷逃了营业税、企业所得税、个人所得税等相关税款。 案 例 分 析 1.根据以上资料，判断K公司用于经营性租赁的房屋、底商是否应该归入“开发产品”科目核算，为什么？ 2. 如果你是小王, 对K公司存在的问题，说出具体的账务调整意见。 案 例 分 析 1.投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。上述K公司未实现销售的底商、房屋每年收取租金，实际上属于经营性租赁的投资性房地产，不应挂在“开发产品”科目，应该通过“投资性房地产”科目进行核算。 2. 对于K公司实质上用于租赁的未实现销售的底商、房屋，应从“开发产品”科目转入“投资性房地产”科目；冲回已计入销售成本的底商的成本；将对外经营租赁房屋的租金收入计入“其他业务收入”，并补缴偷逃的营业税、企业所得税；对于发放公司领导层奖金、员工福利的租金收入补缴个人所得税；取消小金库。 第二节 投资性房地产的计量 计量模式 投资性房地产可以采用成本模式计量或公允价值模式计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行计量。 采用成本模式计量应设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（累计摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目。 采用公允价值模式计量应设置“投资性房地产——成本（公允价值变动）”、“公允价值变动损益”等科目。 取得的租金计入“其他业务收入”，发生的折旧、摊销等计入“其他业务成本”。 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）初始计量 1.外购的投资性房地产 外购的投资性房地产应当按照取得时的实际成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 自租赁期开始日或用于资本增值日 借：投资性房地产 贷：银行存款、固定资产、无形资产 一、采用成本模式计量的投资性房地产 （一）初始计量 2.自行建造 企业自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资 产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，通 过“在建工程”科目核算。 必要支出包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊 的间接费用等。 借：投资性房地产