房地产估价理论和方法真题2011年.docVIP

房地产估价理论与方法真题2011年 一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1、关于房地产估价误差的说法，错误的是( ? ?)。? ?A．判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较? ?B．估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准? ?C．所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值? ?D．估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围2、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成损失为( ? ?)万元。? ?A．49627 ? ?B．5764.7 ? ?C．65548 ? ?D．659203、关于确定估价时点与得出评估价值先后次序的说法，正确的是( ? ?)。? ?A．确定估价时点在先，得出评估价值在后? ?B．得出评估价值在先，确定估价时点在后? ?C．确定估价时点与得出评估价值同时进行? ?D．确定估价时点与得出评估价值无先后表示，谁先谁后都可以4、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的( ? ?)。? ?A．相互影响性 ? ?B．寿命长久性 ? ?C．数量有限性 ? ?D．保值增值性5、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%，该商铺实际增值额为( ? ?)万元。? ?A．610.00 ? ?B．619.05 ? ?C．650.00 ? ?D．761.906、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( ? ?)。? ?A．挂牌底价 ? ?B．正常市场价格? ?C．竞买人可承受的最高价 ? ?D．最可能的成交价7、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是( ? ?)。? ?A．建筑物重置成本和土地使用重新取得成本? ?B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失? ?C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失? ?D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失8、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为( ? )元/m2。? ?A．3439 ? ?B．3473 ? ?C．3508 ? ?D．36089、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是( ? ?)。? ?A．朝向 ? ?B．楼层 ? ?C．方位 ? ?D．交通条件10、影响某套住房的实物因素不包括( ? ?)。? ?A．装修 ? ?B．户型 ? ?C．层高 ? ?D．楼层11、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是( ? ?)。? ?A．维持现状 ? ?B．改变用途 ? ?C．重新装修 ? ?D．重新开发12、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( ? ?)。? ?A．因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价? ?B．因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估? ?C．因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价? ?D．因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价13、运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用( ? ?)的估计值。? ?A．正常 ? ?B．较低 ? ?C．平均 ? ?D．较高14、关于市场法的说法，错误的是( ? ?)。? ?A．测算结果容易被人们理解、认可、接受? ?B．测算结果有时并不一定是合理、真实的? ?C．需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握? ?D．每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化15、估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2，选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元