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营销策划方案 北京劼泰广厦房地产经纪有限公司 目录 1、目标设定与理解…………………………………………………………………… 2、整体市场背景……………………………………………………………………… 3、本体区域市场背景及分析………………………………………………………… 4、区域竞争市场综合分析…………………………………………………………… 5、置业群体定位及分析……………………………………………………………… 6、营销体系…………………………………………………………………………… 7、媒体推广…………………………………………………………………………… 8、银行协作与支持…………………………………………………………………… 营销策划报告 目标设定与理解 目标设定： 2009年10月份开盘三个月完成项目销售1500万 项目整体满足均价的要求，保证一定的利润回报 短期目标：开盘的销售目标是短期目标，是项目生存的前期保证； 长期目标：在于打造可靠的品牌形象及客户美誉度，这同时也是后期发展成功的保障。 必须正视的事实 开盘后持续热销， 实现开发商迅速回款，利润及收益最大化 为开发商树立良好的口碑及品牌效应 此目标下，我们面临的问题： 如何让客户来？ 客户凭什么买？ 目标下的问题 问题一：如何让客户来？——客户积累 力求达到预期销售状况，根据目前房地产市场销售状况，在销售运作期间如何找到意向客户，并有效传递项目信息？ 问题二：客户凭什么买？——客户成交 面对同比漂浮不定的房价，潜在消费者在金融萎缩通货膨胀的市场条件下，在购房可支配资金比例不均衡的情况下，应采取何种措施来快速有效的让客户成交？ 我们努力让购房者对市场有一个新的认识和了解；根据市场情况，我们会做出神速神秘有效的反映。需要强有力的市场炒作，项目推广，体验式卖场，销售组织，价格策略等一系列营销手段的保障。 市场背景 国际国内经济背景 2009年上半年，世界经济尚未走出低谷，中国已经率先企稳回升。在国家“积极财政政策和适度宽松的货币政策”以及产业振兴规划和地方发展规划等一系列政策措施的作用下，国内经济运行出现一系列积极的变化：投资保持高位运行，工业增加值加速回升，消费快速增长，股市出现大幅反弹，房市也重现繁荣景象，国家应对金融危机的政策方针已显露出良好的政策效果，中国经济实际已在去年四季度和今年一季度触底，初步测算的GDP 季度环比情况看,去年三季度增长2%，四季度增长0.1%，今年一季度增长1.5%。预计二季度GDP环比增速将达到2%以上，同比增速将接近8%(明显高于目前市场预期的7%-7.5%)。总体来看，经济形势向好，我国经济下滑趋势已初步得到遏制，经济出现回升势头。　　　在国内总体经济形势向好的大背景下，西安市国民经济保持经济平稳较快发展的态势。西安市统计局统计数据显示：西安市上半年经济保持了平稳较快发展态势，全市生产总值1076.34亿元，总得说来，虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但西安经济持续运行稳健，由此也为西安房地产市场的良性运行提供了良好支撑。 房地产行业 目前国内经济的调整在房地产行业集中体现出来。可以看到，在本轮经济周期中，房地产投资占固定资产投资的比重比较高，达到了24%。 2009年上半年，地产行业最终需求相对有所回升，但反应较慢。地产开发投资进度在2009年上半年依然比较高，2008年至2009年，房地产行业的投资增速达到29% 左右，导致房地产市场积累了明显的存货。 全球经济徘徊于下行周期，中国经济下行压力缓解反映较慢，经济增长相对释放较小，国内房地产市场回升趋势刺激有限，楼市徘徊在回暖与低迷之间。 需要强调的是，全球经济还未走出下行周期，政策易变，但周期难改。中国经济目前面临增长适度缓慢回升的局面。鉴于政府作出了大规模的财政举动及大幅度减息，相信市场复苏将很快来临。中国仍将是世界最具增长潜力的区域。 中国房地产供需关系指数 二线城市房地产发展空间　城市化进程的推进，将会带动住宅需求的上涨。2025年中国城市化率将突破63%的水平，2008-2025年间城市化进程将不断加快，预计新增城镇住房需求140亿平方米，在坚守18亿亩耕地红线的情况下，未来商品住宅市场将长期保持旺盛的置业需求，将支持中国房地产市场仍将有10-20年的繁荣期。 从城市发展的轨迹上来看，中国房