指标计算典型案例(第一季度)20140523答案.pptVIP

建设项目技术经济指标计算典型问题案例研究;一、背景;（一）堆土的形式和不满足1：2堆土的 合理性判断;1、方案审查时应加强对场地竖向标高设计合理性的审查，把握好尊重现状地形条件、体现山地城市的自然禀赋、弱化建筑对城市的压迫感、减少后期违法建设可能性的原则。 2、审查场地标高设计是否合理，还需从是否与城市道路合理衔接；是否结合现状地形标高进行设计；是否恶化相邻关系等三个方面进行综合判断。 3、堆土坡比值确定为不大于1：2（图1）。设计标高合理，同时堆土满足h1： h2≤1：2则可视为“合理堆土”。;4、建筑楼层标高既高于周边现状地形标高又高于周边城市道路标高的，无论是否进行堆土、堆土形式如何，该建筑都视为地上建筑，其建筑面积应纳入计容建筑面积计算。;5、建筑楼层标高均低于周边现状地形标高，虽周边城市道路标高更低，但经判断，若符合工程惯例，后期对建筑与道路之间用地进行建设利用可能性不大的，可视为地下建筑。;2013年的《案例研究》成果中 堆土能够满足1：2要求 可以视为合理堆土 不满足1：2 不合理; 某项目用地内北低南高，南北进深约430米，高差约20米。设计单位在设计时采用分台处理、逐级放坡的方式来解决场地内的高差问题。;案例1; 某项目，地块内部原始地形标高约为224米，地块外东侧原始地形标高约为217米，约有7米的高差;地块内场地标高约为230米，西侧道路标高约为228米，东侧道路标高约为218米,东西道路标高高差约10米，;问题： 1、该屋顶上方的斜坡绿化是否可视为合理堆土； 2、若不堆土，而改为坡度为1：2的坡屋顶，那么车库非掩埋外墙的起算点应从商业外边起算（①轴）还是从车库外墙（②轴）起算。;建议： 1、本案例中修建在屋顶的斜坡绿化不视为合理堆土； 2、若建筑外墙被建筑物的坡屋顶或斜墙遮挡时，若不利用则以上图一中②轴为非掩埋外墙对应16米进深的起算点；若该空间利用，则将开始计算建筑面积的边界线作为计算非掩埋外墙对应16米进深的起算点（以上图一中③轴）；; 某居住项目，用地范围成一长方形，东、南、北三侧为城市道路，西侧临河，北侧城市道路标高约312米，南侧城市道路标高约308米。用地内现状地形为一台地，标到约为300米，较东、南、北三侧城市道路低10米，较西侧河面标高263米高37米。;问题： 1、判断建筑是否属于地下建筑是将建筑楼层标高与室外地坪标高最低点进行比较，本案例中室外地坪标高最低点应取台地的边缘“C”点还是用地范围内标高最低点“A”点； 2、本案例的斜坡绿化无法满足1：2，该斜坡绿化是否视为合理堆土。;1、以合理堆土对建筑非掩埋外墙进行掩埋时，堆土的形式可以根据每个项目的实际需求变换形式，但应满足1：2要求。 2、对于在地上建筑临城市道路的屋顶进行堆土的，不视为合理堆土。 3、在判断地上地下建筑时，室外地坪标高最低点应根据项目建筑布局在建筑外墙相邻的周边室外地坪中查找。;（二）建筑之间的回填土合理性判断标准; 某项目，用地范围内现状地形西南高东北低，西南侧标高为338米，东北侧标高为333米。南侧道路标高约为332—337米，北侧道路标高约为327—329米。用地内设计有集中地下车库，车库北侧顶板标高为333.1米比相临室外场地标高327.5米高5.6米。;案例4; 某项目，用地范围内现状地形为平地，标高约为440米，周边道路西高东低，东侧的道路南低北高，标高为433.09-440米，北侧道路标高为440—441米，西侧道路标高为441—445.04米，南侧标高为445.04—433.09米。;案例5;1、按照工程惯例，在修建建筑时，为便于施工作业，一般会对场地进行整体开挖修建地下室，开挖后的地下室空间，若四周都是建筑功能用房，对此类封闭空间进行回填的设计既不合理又不符合工程惯例，因此应计算建筑面积。； 2、开挖后，对建筑与建筑之间场地进行回填处理，上部进行绿化或者设计为活动场地的，可不计算建筑面积，但竣工核实时应进行专项检查。;（三）建筑在负层中投影范围的计算标准;案例6;案例6; 某多层居住项目，设计有集中车库，车库顶部为居住，居住负1层仅设计有楼梯间且与车库连接。建筑投影范围内除楼梯间以外的部分在图纸中均未表达出来。;案例7; 某低层居住项目，建筑设计有负1层车库，车库四周覆土，1层建筑投影范围远大于车库范围。;案例8; 本类案例小结; 2、出于合理利用地形高差、实土绿化或人防地下室掩埋需要，可能会进行回填，若技术上合理可行，规划审查时应予以认可。若建设单位在实施时不按许可内容建设，应按规定对其进行查处。 3、建议建立跟踪机制，在竣工规划核实时对其