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SOHO中国土地增值税比例超7成 近1/3现金流待缴  HYPERLINK ??2011年05月12日?07:39?? HYPERLINK / \t _blank 每日经济新闻 　　每经记者 叶书利 发自北京 　　去年10月27日， HYPERLINK /stock/hkstock/quote.html?code=hk00410 \t _blank SOHO中国(5.44,0.17,3.23%, HYPERLINK /stock/hkstock/quote.html?code=00410 \t _blank 实时行情)总裁 HYPERLINK /1182391231 \t _blank 潘石屹( HYPERLINK /1182391231 \t _blank 微博  HYPERLINK /person/view/vScholars.php?pid=38 \t _blank 专栏)在和网友聊天时曾表示，“开发商的土地增值税和所得税要预征，所有销售收入都被监管起来了，我预计一年后开发商的资金会出奇紧张。” 　　几个月后，SOHO中国就面临了土地增值税清算带来的财务压力。SOHO中国财报显示，今年连续三次收购上海新项目的总花费已经达到52.88亿元，另外还有25亿元的到期银行贷款和93亿元的应付账款。SOHO中国去年的年报显示，可以直接用于偿还债务的现金及等价物不过177亿元。除了上述流动负债外，SOHO中国今年还有60亿余元的税款需要支付，接近去年末现金流的1/3，其中绝大部分是土地增值税。 　　值得玩味的是，SOHO中国北京银河SOHO和SOHO东海广场预售率都不足82%，而土地增值税的清算条件是预售率超过85%。这不禁让人联想：这样的销售率是不是人为控制的？ 　　《每日经济新闻》记者针对上述问题采访SOHO中国相关人士，但截至发稿时仍未收到回复。 　　收购方式谋变 　　5月6日，SOHO中国与上海三联物业发展有限公司签订协议，以32亿元收购后者旗下上海新世界长宁商业中心A、B幢办公楼及地下室，在收购完成后正式命名为SOHO中山广场。这是SOHO中国首次以资产收购的方式实现扩张，此前SOHO中国通常采取股权式收购。 　　以上一次收购为例，4月19日，SOHO中国对外宣布，公司以24.7亿元收购了杭钢股份母公司杭州钢铁集团旗下上海杭钢嘉杰实业有限公司100%股权，从而曲线获得后者的核心资产上海海伦路站地块。 　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，一位不愿透露姓名的业内人士分析说，SOHO中国一改过去的股权式收购，而采取资产式收购，可以减少缴税支出。他解释说，股权式收购完成后，被收购公司所有债务与债权一并转入买方，意味着项目溢价部分的增值税也会被转嫁给买方，而资产式收购，增值额的相关税收由卖方承担，可以减少一大笔增值税成本。 　　世联地产研究员卫旭华表示，资产式收购，卖方相当于将整个项目转让给了买方。根据土地增值税的相关规定，转让方转让项目取得了相应的增值额，需要缴纳土地增值税，而收购方收购完毕后要出售项目，只在收购成本基础上计算土地增值税。至于股权式转让，根据股权共享原则，在利润分成的同时，土地增值税等税收也需按股权比例共同承担。 　　土地增值税占营业额近17% 　　潘石屹一改往日的扩张模式，或许缘于SOHO中国巨大的税负压力。目前地产调控中一直强调清算的土地增值税就是其心腹大患。 　　SOHO中国2010年年报显示，2010年公司税务支出主要包括两块：企业所得税与销售物业产生的土地增值税，两项合计支出额为49.28485亿元，其中土地增值税支出额高达30.25314亿元，占比缴税支出的近61%，占公司2010年182亿元营业额的近17%，为36.36亿元净利润的近83.2%。 　　与同行相比，SOHO中国土地增值税在营业额中的占比偏高。 　　卫旭华说，如果房企毛利率为40%，土地增值税占营业额的比例通常约为5%；如果毛利率为50%，这个比例接近10%。目前中国大部分房企的毛利率维持在40%~50%的区间，土地增值税占营业额的比例在5%~10%。 　　SOHO中国2010年年报显示，去年公司的毛利率为51%。粗略计算，正常情况下，公司土地增值税应占营业额的9.8%，但SOHO中国土地增值税占营业额的比例却接近17%，为正常值的1.7倍多。 　　业内人士认为，这种情况是SOHO中国“股权收购-散售”模式的结果。 　　据《每日经济新闻》记者统计，自2007年10月上市至今，SOHO中国先后增加了光华路SOHO、SOHO北京公馆、朝阳门SOHO、中关村SOHO、前门项目、望京B29地块、SOHO嘉盛中心、中关村中冠大厦8个北京项目，以及SOHO东海广场、外滩204地块、卢湾区43号街坊、虹桥临