第五讲城中村问题研讨.pptVIP

房地产市场热点解读;国土部和住建部又联合出台四条举措促进楼市平稳健康;城市分化加剧;楼市转折点或将出现在二季度 ;成交持续性低迷 沪楼市“三月小阳春”基本无望;不能再任性，房企2015三大关键词：谨慎、回归、转型;关键词二 回归 三四线城市因为人口、产业等支撑力较弱，造成市场抗风险能力低于一、二线城市，这一点在行业调整的2014年展露无遗，因此“回归”将是2015年房企的另一个关键词。 2015年，有很多企业明确表示要回归一二线城市，甚至包括原来以三四线城市为主战场的企业。 碧桂园：此前在一二线城市与三四线城市之间的比例一度为三七开、四六开，到现在几乎五五开。 恒大：基于平衡布局的考虑，早在2014年初恒大就明确提出增加一二线土地储备。 富力：2015年将不会参与太多土地收购项目，如有十分合适的土地收购机会，亦只限于考虑北京和广州等一线城市。集团未来的业务重点将更集中于一线和二线城市。;关键词三 转型 从房企2014年年报公布的数据看，利润率普遍下降，调低2015年销售增长目标成为各企业的共识，除此之外，为了提高利润寻求新业务增长点，转型也将成为2015年房企避不开的关键词。 万科：除了合伙人制度、小股操盘，全面进入商业、产业、养老地产。 万达：要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。 绿地：要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。;第五讲 城中村问题;繁荣背后的城中村;城中村图片\czc_01.jpg、02.jpg、城中村图片\03.jpg;一、城中村概念;城中村与旧城、贫民窟的差别 旧城并不是城中村，它指的是城市区域内经济明显落后，房屋年久失修，配套设施不完善，居民生活质量不高的地区，并且往往具有一定的历史文化沉淀，有着经济发达、文化璀璨的历史，凝聚着几代人的劳动和智慧。 贫民窟是指有50户以上居民聚居在一起，房屋建筑无序，占用他人或公共土地，缺乏必要公共服务设施的生活区。 二者区别：城中村内的居民包括原住村民与外来人员,是房主和房客的关系。而贫民窟完全是占据公共土地自建的棚户区。 ;;二、城中村特征;第四，在村民的思想文化方面，由于被逐渐渗透的城市又化观念所影响，在科教、文卫等方面比一般的农村先进,思想比较开放，接受新事物较快,现代化观念也较强，但由于它从根源上来说仍属于农村，所以它仍然会受到传统的乡土观念的影响； 第五，在村民的生活方式方面，由于他们失去赖以生产的耕地，改变了村民“日出而作，日落而息”的单一的生活方式,受城市快节奏的影响，村民的生活节奏也随之加快，但由于他们普遍缺乏生存技能,也无法融入城市的产业分工中，无法彻底地转变为城市居民的生活方式；;第六，在居住条件方面，城中村村民的建筑质量、装修水平等条件比普通农村较好，但低于城市水平，而住宅的建筑面积要高于城市水平； 第七，在人口结构方面，城中村的居民几乎都是农业户口。;三、城中村形成的原因;2、城乡二元化体制;四、城中村的发展过程;四、城中村的发展过程;3、城中村的成熟阶段 在这一阶段，城市用地的扩张已完全将农村包围,农村己经成为位于城市建成区内，靠近城市中心区的村镇居住聚落，城市己将耕地全部征用,但为了减少开发成本，村民的宅基地一般会被保留。这时的城中村，第一产业已经衰落，但村民也并没有融入新的城市环境的经济产业分工。第二、第三产业的蓬勃发展，经济迅速增长，绝大部分村民的收入有了大幅提高。;4、城中村的瓦解阶段;五、城中村土地权利现状;（2）正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。 （3）尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。;2、“城中村”土地使用权状态;六、城中村的社会问题;（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患； （4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。 第四,环境问题。城中村普遍不享受国家对其公共基础设施方面的投入，大都由村集体自行筹集，往往资金投入缺乏。 同时，村内的公共基础设施也缺乏与城市规划的协调统一协调规划，造成了一些与城市环境形成反差的现象。 “城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。;城市隐患;七、城中村改造困境;3、规划实施困境 为彻底改变“城中村”对城市景观、城市形象所产生