农村居民房屋抵押法律问题的研究.pdf

农村居民房屋抵押法律问题研究摘要民商法专业硕士研究生指导教师李旭东副教授王颖异农村居民房屋是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所成为制约农村经济发展、农民增收致富的主要原因。农村居民房屋抵押融资一方面由于法律对集体土地流转的限制而得不到法律的认可，另一方面，众多农民为了增收致富，私底下将农房抵押的现象层出不穷，导致出现更多的法律问题和社会问本文从农村居民房屋本身的特征出发，分析了农村居民房屋抵押的相关法理问题，分析了农房抵押的现实性和必要性，阐述了农村居民房屋抵押的困境，并对相关的域外经验进行了借鉴，最后提出完善农村居民房屋抵押的具体建议。第二章分析了农村居民房屋抵押所面临的困境，一是农村居民房屋抵押受到关键词：农村居民房屋抵押有的房屋。长期以来，大多数农民都会将自己生产经营所得的很大部分投入到住房建设中，农村居民房屋已成为农民所拥有和控制的、占比最大的经济资源。随着城乡一体化的进程，农村的经济发展出现了资金投入不足、融资难的问题，这些问题题。农村居民房屋抵押的问题急需得到法律和政策的规制。全国许多城市已经开始进行农村居民房屋抵押的试点工作并取得了一定的成果，如山东莱芜、浙江温州和天台以及重庆等城市。本文的主要内容分为四章：第一章界定了我国农村居民房屋的概念及特征，从农房本身属性出发，比较农村居民房屋与城市居民房屋的异同，对农房抵押的相关法理问题和抵押的必要性和正当性进行了分析。宅基地使用权流转的限制；二是农村居民房屋抵押与房地一体原则的冲突。第三章主要从借鉴房地分离模式和引入法定租赁权两个方面来探讨解决农村居民房屋抵押的对策。第四章提出完善农村居民房屋抵押的具体建议，首先，要遵循我国现行的土地制度，坚持维护农民利益和保护耕地的原则。其次，建立农村居民房屋产权登记法律制度；再次，设定农村居民房屋抵押权、建立宅基地法定租赁权制度实现农村居民房屋的抵押。最后，完善相关配套制度，如价值评估系统、社会保障制度、信用评估机制房地分离法定租赁权摘妥 篧???????：?????．??????? ??．??????甒????，?????琙??????琣????????瓼?????，??????痠???甇???，????????甿??????，?????????琾???????????????．??????．???????瑃???????瑆????痶????瑂????．?????????????．????：???疭????甀? ，??????．???．????????????，?????．????，?????????????甌????????瓼???瑂???．?????琣????，??????：??? 引言但随着我国城市化进程加快，众多因素导致农村居民住房大量闲置，逐渐形成了“空心村”，甚至“无人村”的现象。Ⅲ首先，农村剩余劳动力进城务工，在收入稳定后，举家搬迁进城市，或通过上大学、当兵等途径进城居住，但农民的身份致一户多宅，违规多建等现象。这就导致农村人口不断减少，但农村房屋还在增加的怪现象。据统计，按照中国城市化的进程，今后?年，全国每年约有??有?．?万平方米的农村房屋被闲置。?比弧翱????”等现象大多出现在远离城他人，来增加自己的经济收入。这样的房屋不存在土地出让金等费用，因而价格低廉，但因无法办理房屋产权登记，其权益是无法得到保障的。由此可见，目前的农村居民房屋面临着两个问题，要么成为一种资源的闲置和浪费，要么成为一追求自身利益的最大化，但农村的经济发展一直处于较低的速度，而农村居民房长期以来，农村居民房屋一直被认为是农民的社会保障载体，改革开放后，随着市场经济的发展和城乡一体化的进程，农村居民房屋的财产属性越来越凸显。仍在，农村房屋就闲置下来。从??年开始，我国每年大约有?サ娜丝谧;?3?市人口。㈢其次，农村宅基地管理制度的缺陷，导致农民尽可能在属于自己的土地上盖房并闲置，甚至采取瞒报已有房屋、虚报家庭人口数等方式骗取宅基地，导多万农村人口转移到城镇，按照目前农村居民人均用地??椒矫准扑悖?磕杲?市的偏远农村，而在城市近郊的农村，却出现了“小产权房”的现象。农村居民用自己的宅基地建造楼房后，除了满足自己居住的需求，而且将多余的房屋卖给种违规获取利益的手段。当然这些问题中还不包括农民私下进行房屋交易的现象。为什么会出现这样的现象，自然是农民对物质的追求与农村经济发展速度不相一致，城乡二元结构导致城乡收入悬殊太大而导致的。农民想要过上更好的生活，屋问题也仅是冰山一角的问题。现实中，农民因生产生活需要想用自己的住房作为抵押来进行融资，由于受到我国现有法律、法规和政策的限制，使得农房抵押的纠纷日趋增多。抵押是一种不转移占有的融资方式，抵押人在抵押期间仍可以占有、使用、收益，农村居民房屋作为一种具有独立经济价值的财产，具有