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3.土地增值税  PAGE \* MERGEFORMAT 9 本章考情分析 土地增值税是《税法（Ⅱ）》考试的重点税种之一： 1.房地产开发企业销售商品房缴纳的土地增值税，在“营业税金及附加”科目中核算。 2.非房地产开发企业销售房产缴纳的土地增值税，在“固定资产清理”科目中核算，影响“营业外收入”或“营业外支出” 。 土地增值税在历年考试中以单项选择题、多项选择题为主，同时在计算题、综合分析题中结合其他税种出题。本章分值一般在10分左右。 最近3年题型题量分析 年度 题型2010年2011年2012年题量分值题量分值题量分值单项选择题332233多项选择题122426计算题48----综合分析题--2424合计813610713本章基本结构框架 第一节 概述 第二节　征税范围、纳税人和税率（熟悉） 第三节　转让房地产增值额的确定（掌握） 第四节　应纳税额的计算（熟悉） 第五节　减免税优惠 申报和缴纳（熟悉） 第一节 概述 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 二、土地增值税的特点（了解） 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象 2.征税面比较广 3.采用扣除法和评估法计算增值额 4.实行超率累进税率 5.实行按次征收，其纳税时间、纳税方法根据房地产转让情况而定 第二节 征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 （一）征税范围的一般规定(三把标尺) 标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。 标准之一：只对转让国有土地使用权 具体又体现以下三点： 1.国有土地使用权征税；集体土地使用权不得买卖。 2.土地出让，一级市场，不征税。 3.土地转让，土地二级市场???征税 标准之二：产权必须发生转移 土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 标准之三：强调房产转移要“有偿” 转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。 不予征税的房屋继承和赠与： 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 （1）房地产的继承。 （2）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。 （3）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 （二）征税范围的具体规定（哪些征；哪些不征；哪些免征） 有关事项是否属于征税范围1.出售征 包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖2.继承、赠予继承不征（无收入） 赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征； 非公益性赠予，征3.出租不征（无权属转移）。征营业税、城建税和教育费附加。4.房地产抵押抵押期不征； 抵押期满偿还债务本息，不征； 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，征对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用房地产(商业用地不行) 的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税6.以房地产投资、联营 （1）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征。 （2）房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营，征。 （3）投资、联营企业将投资联营房地产再转让，征。 （4）非房地产开发企业以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的非房地产企业中时，暂免征收土地增值税。（属于土地增值税征税范围,但给予免征待遇） 总结：投资方和被投资方任何一方是房地产企业，则该房地产投资行为，均缴纳土地增值税。 7.合作建房建成后自用，暂免建成后转让（包括合作建房双方之间的转让），征8.企业兼并转让房地产暂免9.房地产评估增值不征（权属未转移，无收入）10.国家收回房地产权免征小结：（哪些征；哪些不征；哪些免征） 属于土地增值税征税范围的情况（应征） 不属于土地增值税征税范围的情况（不征） 免征土地增值税的情况（免征或暂免征收） 属于土地增值税征税范围的情况（应征）: （1）出售国有土地使用权 （2）取得土地使用权进行房屋开发建造后出售的 （3）存量房地产买卖 （4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） （5）单位之间交换房地产（有实物形态收入） （6）投出方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资 （7）投资