鹏欣·水游城案例沉淀完整版精讲.ppt

;目录 Contents;一、项目基本情况;新街口商业圈;项目简介;项目简介;项目简介;鹏欣·水游城基本信息表;鹏欣·水游城基本信息表;二、业态分析;业态分布考虑的因素;业态分布特征;业态分布特征;业态分布特征;业态分布特征;业态分布特征;业态分布特征;业态分布特征;水游城各楼层设定不同的目标客层，并合理配置业态及体量。;业态分布总特征 主力品牌店铺个楼层均有分布，且产品类型不同，在一定程度上完善了垂直方向的业态种类，拉动人流的垂直流动。 餐饮集中于B2F、B1F这两层，以中端快餐类品牌为主，便利性餐饮、饮料咖啡等主要分布于B1F及1F。 重要品牌店多分布于电梯口附近，因电梯设置相对分散，可以有效拉动人流平面流动。 同一楼层品牌种类多样产品相对丰富、分散，有效增加人流平面流动性。 业态分析总结 水游城零售业比重略高，娱乐比重略低，但有生活类商业补充。 零售业产品相似度高，以休闲时尚服装为主，独占品牌数量缺少。 目标客户群相对单一，以年轻人+休闲类客户为主。;三、交通流线分析;规划重点;外部交通流线;外部交通流线;外部交通流线;内部交通流线;内部交通流线;内部交通流线;内部交通流线;内部交通流线;内部交通流线;交通流线处理特征总结;四、建筑设计分析;外立面设计;内部装修;电影院设计;景观设计;标识设计;建筑设计特征总结;五、品牌分析;品牌分析;品牌介绍;1F品牌分析 服饰旗舰店和精品店成为吸引消费者的亮点。引进了诸如HM、ZARA、MANGO、Promod等目前市场上最热门的零售品牌，成功树立了项目时尚潮流的整体定位。 项目也成功地引入了众多首次进入南京市场的零售品牌，且品牌的定位也相对较高。与项目所处的夫子庙商圈在档次方面有较大的差异性，如G-Star、Guess、Calvin Klein Jeans等定位较高的品牌。 项目的地块整体很方正，因此为众多的品牌提供了较好的外部展示面，对品牌具有较强的吸引力。同时项目提供了较多复式店，为众多大面积的次主力商家提供了空间。 项目在首层的室外空间较好的可以让消费者欣赏到水景及地下的大型公共表演平台，是项目亮点之一。;2F品牌分析 地面二层的品牌组合则以市场中受欢迎的服饰品牌为主导，对于普通的年轻消费群体具有较好的吸引力。 项目通过较多的次主力店，解决了部分二次通道的问题，但局部地区还是存在二次通道与死角店铺的问题，较多的通道也容易使消费者在内部“迷路”。 项目通道弧形的通道，使大面积的租户占据了外层空间，小面积的租户占据了内层空间，弹性较大的租赁空间为商家提供了较多的选择性。 在该楼层，许多零售集团也放入了其余系列品牌或全系列产品店，如BASIC HOUSE、MIND BRIDGE、I’m Daivd、VOLL等。;3F品牌分析 该楼层的最大亮点在于拥有一个面积大约2000㎡自营的游艺厅，该场所吸引了较大的年轻群体，人气相对较为旺盛。 该楼层的品牌延续了二层的中档大众化的定位，依旧以年轻时尚的消费群体为主体。 部分品牌的室内装修都是目前国内最新最好的形象店铺，如MARK Fairwhale、Lee等。 由于该楼层缺乏类似二层的大型次主力租户，因此二次通道及形状怪异的店铺较多，不利于商家的内部使用，同时也不利于消费者进行浏览。;4F品牌分析 作为较高的楼层，其业态以服务、儿童、教育等目的性消费业态为主。 较多的儿童教育服务类商家，可以有效带动家庭消费，吸引年轻家庭消费群体。该类型商家的聚集在南京尚属首次。 引入女性服务类如玛花纤体，美容美发类如沙宣美发等都是以女性服务为主，可以吸引许多时尚女性的光顾。 横店影视电影城作为本项目的大型主力商家，有效的将消费群体带上了较高的楼层。但其周边缺乏大量中小类型的餐饮，尤其是休闲餐饮，致使其无法享受电影院所聚集的人气。;5F品牌分析 大型餐饮主题店吸引目的性消费。 大餐饮的整体档次较高，同时也引入了新进入南京的品牌。 酒店的会议设施也在该楼层，也便于大型餐饮商家吸引酒店的消费群体。 ;品牌总结 品牌定位：在品牌档次方面主要以中档品牌为主，低于德基广场、金鹰购物中心等商场的品牌档次。但整体品牌凸现国际化、年轻化、潮流化的特征。众多如mango、zara、promod等品牌都是首次进入南京市场。 客户定位：客户定位于南京最时尚最潮流的购物场所，虽然引入品牌具有很强的号召力 ，但项目的交通可及性，区域内现有的消费群体都无法满足项目的目标，未来还需较长时间培育。;六、案例总结;借鉴点 外观设计独特大方，时尚感强，易成为区域内标志性建筑。 河边不设栏杆，购物者可近距离享受水景，球形开放式中庭与人工河相呼应、延伸至负二层。 球形开放式中庭同时作为舞台区，定期举行各种演??活动。 针对不同的节日打造不同的营销活动，招揽人气。;不足之处 内部动线设计略显复杂，容易