保障性住房的国际经验借鉴与政策启示.docVIP

保障性住房的国际经验借鉴和政策启示 2011-02-09 　　随着城市化进程的加快，我国保障性住房供需缺口逐步扩大。按照2010年保障性住房供地面积2.45万公顷、每套70平米计算，一年内也仅能建成350万套，要完成6390万套的总需求，要18.3年。由此看来，我国建设保障性住房任重道远。很多国家在保障性住房建设等方面结合本国的特点，进行了许多有效的实践，值得我们借鉴。 　　一、保障性住房的国际经验 　　(一)美国：政府介入，市场主导 　　美国政府介入房地产市场较早，但没有采取直接干预的形式，而是在保证市场稳定发展的前提下，采用多样化间接的调控手段，保障政策实施的高效率。 　　1.构建公私结合的住房金融保障和抵押贷款保险体系。为实现“人人享有体面的住宅”的目标，美国采取金融支持、税收减免、租金控制、住房资助券等多样化措施，其中，金融支持在住房保障政策的实施中发挥着极其重要的作用。1932年和1934年，美国先后成立了“联邦住宅银行抵押贷款系统”和“联邦储蓄贷款保险公司”，向公共住房开发商和中低收入家庭提供低息贷款和提供贷款保险，彻底改变了完全由地方私人金融机构垄断住房贷款市场格局。上世纪60年代，美国实行对私人金融机构进行补贴计划，扶植和鼓励私人金融机构向公共住房开发商提供低息贷款。完善的住房金融保障体系和抵押贷款体系，吸引了大量房地产开发商从事公共住宅项目开发，公共住房供应量增加，中低收入阶层住房问题得到有效解决。 　　2.根据经济发展阶段制定和修订住房保障法规。在不同时期，根据居民居住状况和经济发展水平，颁布相应的住房保障法律，通过法律强制达到住房保障目的。1934年，美国通过《国家住房法》，并依法成立“联邦住宅管理局”和“联邦储蓄贷款保险公司”，后者在《国家住房法》规定的条款内，实施抵押贷款保险职能。1937年，美国通过《公共住宅法案》，成立“联邦平民建设总处”，负责对公共住房建设提供长期补贴。1949年，美国颁布新《国家住房法》，提出“让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境”的发展目标和计划。1974年，颁布《住房和社区发展法》，1987年颁布《无家可归者资助法》，1990年颁布《国家经济房法》，制定相应的年度住房发展计划，州政府根据年度住房计划的规定和美国房屋和城市发展部的要求，制定各州的公共住房发展计划。 　　3.重心逐渐下移的财政投入和税收减免。联邦政府和州政府大量、持续性的高额财政投入，是中低收入阶层住房状况得以解决的关键。从上世纪80年代开始，住房计划的目标群体定位于低收入阶层，把中等、中下收入阶层排除在保障范围之外。这一时期，联邦政府有计划地取消其住宅建设，逐步减少对可支付住宅建设的支持，转向通过税收减免来支持私人部门开发可支付住宅；通过住房抵押贷款利息的所得税扣减、住房代金券计划等对中低收入家庭实行补助。 　　(二)德国：租赁主导和民生导向的房地产市场 　　德国目前有8200万人口，是欧洲人口最稠密的国家之一，住房总数约4000万套，供需基本平衡。完善的住房保障体系以及民生导向的房地产政策在其中发挥着重要作用。以市场配置住房资源的方式使得住房社会保障覆盖范围更加广泛。 　　1.分类实施、培育多元化的建房主体。通过税收政策和优惠贷款鼓励福利性社会建房和个人建房、购房，鼓励多种形式的住房建设形式，对于住房买卖设定高额的交易费用。一是非营利性建房企业兴建的福利性社会住房给予建筑预算50%的无息贷款，偿还期限为25年；二是对个人建房给予减免税和其他鼓励措施；三是鼓励个人按市场价购房，并可获得政府住房补贴。 　　2.完善而严格的租房法律体系。德国租房市场繁荣，自有住房率为42%，租赁住房率为58%。这受益于法律对租房利益的严格保障，如法律对房租做上限限制：如果房东所定的房租超出合理租价的20%，就构成了违法行为；如果超出50%就构成犯罪。另外，对低收入群体进行租房补贴，补贴金额根据家庭人口、收入及房租支出情况确定，实际租金与可承受租金的差额部分由政府承担，补贴期限为15年，此后随着家庭收入的增加减少补贴的金额。领取社会救济、收入特别低的家庭的房租补贴由联邦政府和州政府各承担50%。 　　3.建立鼓励自住、稳定价格的住房金融体系。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，大约占到德国房贷总额的50%左右。所有房贷(包括合同储蓄和商业贷款)都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。德国的房地产市场强化房屋的消费品属性、弱化其资产属性，规定自有自用的住宅只征收地基税，但对地产买卖则征收高额的土地交易税和资本利得税。这些措施稳定了房地产市场，减少了住房压力和保障性住房的需求。 　　(三)日本：政府领导、市场主导的