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保障性住房融资的国际经验借鉴_政府作用 保障性住房融资的国际经验借鉴： 政府作用 : 住房保障政策是政府为解决市场失灵和保障居民基本居住需求而推行的一项公共政策，政府在支 持保障性住房建设中应起到重要作用。当前制约我国保障性住房建设规模和建设速度的最主要瓶 颈就是资金投入不足、融资渠道有限，因此如何正确定位并发挥政府在保障性住房融资中的作用 是确保资金持续投入、 顺利达成 2012 年末基本解决 1540 万户低收入住房困难家庭的住房问题” “到 目标的关键。本文通过借鉴发达国家政府在保障性住房融资中的作用，为我国政府明确责任、更 好地处理保障性住房融资问题提供一些启发和建议。 根据 2010 年住房和城乡建设部 等六部委联合印发的 《关于做好住房 保障规划编制的通知》 ，到 2012 年末， 需要基本解决 1540 万户低收入住房困 难家庭的住房问题，力争到 “十二五” 期末，人均住房建筑面积 13m 以下低 收入住房困难家庭基本得到保障。但 是同时全国人大常委的调查研究表明， 我国保障房建设进度缓慢，截至 2009 2 年 8 月底完成投资 394.9 亿元，完成 率仅为 23.6%，这其中的重要原因之 一就是资金不足，融资渠道有限。 由于住房保障政策是政府为解决 市场失灵和保障居民基本居住需求而 推行的一项公共政策，政府在支持保 障性住房建设中应起到重要作用，因 此如何通过借鉴国际先进国家和地区 的经验，明晰政府在保障性住房融资 8 现代城市研究 2010.9 保 障 性 住 房 理 论 建 设 CONSTRUCTION OF THE THEORY OF INDEMNIFICATORY HOUSING 中的作用和责任，是推动保障性住房 建设持续发展的关键。 1 政府与保障性住房融资国家 澳大利亚 表 1 主要发达国家廉租房的供应结构 供应结构 公共住房部门（85%），NGO（8%） 由州或社区管理的原有住房（7%） 新西兰 新西兰住房公司（83%） 一些市政当局 少量的非盈利组织 美国 私人及非盈利组织（69%） 公共住房部门（31%） 德国 受管制的私人部门 市政住房公司（约18%）及其他住房公司 非盈利组织和有限利润的建房合作社 法国 中低租金住房机构（92%） 公私合营房地产公司（8%） 英国（英格兰） 地方政府（54%） 住房协会（46%） 丹麦 由市政当局或租户持有股权的非盈利住房协会 爱尔兰 地方政府（90%） 非盈利组织（10%） 资料来源：Fitzpatrick and Stephens (2007)； Ball 2005. 融资机制是住房保障体系的核心 环节，明确政府在保障性住房融资机 制中的主导地位是确保建设资金有效 供给，实现保障性住房建设可持续发 展的关键。这是因为： （1）保障性住房是政府为解决市 场失灵而提供的一种准公共产品，政 府在保障建设资金方面负有天然的责 任。获得适当的住房是公民的基本人 权，但是由于垄断性、外部性以及信 息不对称性，商品住房市场无法在资 源配置过程中发挥有效作用，从而导 致居民的基本权利难以完全通过市场 机制得到保证，因此住房保障是社会 保障体系中的重要组成部分，也是政 府维护社会公平的重要职能。表 1 显 示了主要发达国家政府在保障性住房 供给中的重要作用。 （2） 保 障 性 住 房 投 资 回 报 低， 社会资金介入动力不足。由于保障性 住房投资收益率低、投资回收周期长、 经营管理相对复杂，因而对社会资金 吸引力较弱。在这种情况下政府的主 导作用尤为关键，社会资金能否顺利 进入保障性住房领域，取决于政府提 供的优惠政策、设计的利益激励、风 险分担机制以及合作模式是否符合社 会资金的投资意愿。 （3）在商品住房市场与保障性住 房市场结构发展不均衡、商品住房市 场过于膨胀的背景下，政府在保障性 住房融资中的主导作用就显得更为重 要。目前中国住房市场中商品住房和 保障性住房的结构比例失衡严重，要 想在短时间内改变这一局面，除了依赖 市场自身的力量外，更需要政府的有 力介入。 从国际发展趋势上来看，围绕政 府和保障性住房市场的讨论已经从政 府是否应该对住房保障承担责任，转 移到政府如何更为有效地推进保障性 住房建设 （Gibb, 2010） 。解决资金不 足问题是推动保障性住房建设的有力 保证，目前发达国家政府在保障性住 房融资机制中的作用体现出以下三方 面的主要变化： （1）从单一政府供给模式向以政 府为主导的多元融资模式转变。一般 认为政府财政支持是保障性住房建设 资金的最主要来源，但是由于保障性 住房建设需求量大，过多的供给方补 贴不仅容易挤占其他公共支出，而且 可能转嫁到纳税人身上，因此在补贴 住房供给的同时，加强财政支出对需 求方的补贴，并通过