房地产开发企业全程会计核算与税收疑难问题答案.pptx

房地产开发企业全程会计核算与税收疑难问题;开篇;;;2.房地产开发企业会计特殊问题;3.房地产开发企业税收特殊问题;4.主要内容结构：;第一讲：企业筹建期间会计、税收问题;开始;开始？;开始？;截止;截止;;;;截止;讨论;二、筹建期间发生的开办费如何进行会计处理？;;;;;;;案例;该企业执行会计准则核算。;;;第二讲：房地产企业设立环节会计与税收问题;;;;;讨论;衍生——股权转让（非上市公司）;;;投资方增值税;以机器设备为例;;财政部　国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知——财税〔2014〕116号;;财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知——财税〔2015〕41号?;;;;国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税征管问题的公告——国家税务总局公告2015年第20号?;;;（二）土地使用权出资的税务处理。; 2、土地使用权出资土地增值税政策——投出方;;财政部? 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知 财税[2015]5号?;;;;;;;;;;;;;;;;;如何计算？;外籍个人？;企业股东？;企业股东;;;资本公积的构成;财务报表列报准则的主要修订内容;财务报表列报准则的主要修订内容;财务报表列报准则的主要修订内容;财务报表列报准则的主要修订内容;财务报表列报准则的主要修订内容; 财务报表列报准则的主要修订内容;问题：还有哪些其他资本公积;资本公积转增股本个人所得税问题;;会计分析;一般的有限责任公司呢？;资产评估增值;问：该案例涉及哪些税？;4.所得税计税基础与企业所得税问题;财政部　国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知 财税字[1997]077号;财政部、国家税务总局关于企业改制上市资产评估增值企业所得税处理政策的通知财税[2015]65号??2015.6.23;;结论：;问题延续;讨论：;第三讲：房地产企业取得土地会计、税收问题 一、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）：招标、拍卖、挂牌 （一）涉及税收 1.契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》及相关规定，企业需要依据国有土地使用权出让、出售成交价格按照3%-5%缴纳契税。 ;;问题：配???费、拆迁补偿是否作为契税计税依据？ 财税[2004]134号 一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 (二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。;;2、印花税 ①、营业帐薄 记载资金的帐薄按照实收资本和资本公积的合计金额0.5‰在帐薄启用时贴花；其他帐薄在启用时按件贴花，每件5元。 ②、权利许可证照 房产证、土地证、营业执照，每件5元。 ③、土地使用权合同 对于以土地使用权投资入股的，公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税，按照合同记载金额的0.5‰贴花。;3、耕地占用税 房地产企业获取的土地符合耕地条件的需要依据实际占用耕地面积、按照规定的适用税额一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不必缴纳耕地占用税。 问题：耕地占用税是否作为契税的计税依据？;4、城镇土地使用税 取得土地使用权后需要以实际占用的土地面积为计税依据，按照税法规定的差额幅度税额计算缴纳城镇土地使用税;特殊问题讨论： 1.已经取得土地使用权，但尚未开始开发，是否交城镇土地使用税？ 2.未办理土地使用权证，是否缴纳土地使用税？ 3.土地使用税的会计处理;1.已经取得土地使用权，但尚未开始开发，是否交城镇土地使用税？;2.未办理土地使用权证，是否缴纳土地使用税？;3.土地使用税的会计处理;（二）会计处理 1.用于土地开发的土地使用权 根据企业会计准则，房地产企业开发取得的土地使用权用于土地开发，应将土地使用权的取得成本计入“开发成本”中，即借记“开发成本——土地开发” 科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。;2.用于商品房开发的土地使用权 根据企业会计准则，房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本——房屋开发” 科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。;3.自建用房的土地使用权 房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值