20120831南京酒店式公寓市场终解说.ppt

南京酒店式公寓市场研究;目 录;;;【趋势预判】从目前的调控政策来看，短期内政策环境回暖的可能性不大。;项目名称;市场出现小幅回暖迹像，压抑较久的部分刚性需求率先开始释放，改善性需求也出现跟进的趋势。;政策状况—政策的出台，先后从扩大限购范围及深化土地调控等方面做出要求，调控效应必将持续一段时间。 金融形势—金融方面，国家银根开始放松，为房地产行业带来了两大影响，一、买卖双方贷款难度降低；二、赋予市场回暖一定的心理预期。 市场形势—在现行政策下，各家开发商开始“曲线跑量”，合理的价格使部分楼盘逆市热销，南京库存房源也开始了15个月来的首降，低姿态刚需项目领跑楼市。 城中现状—城中区域可售房源，价格相对较高，客群多针对高端改善客群，因此受政策影响较大，目前城中房源去化速度较慢，但价格保持相对高位。;酒店公寓市场现状;02-04年， 是南京酒店式公寓发展的初级阶段；由于城中交通便利、配套齐全等优势成为酒店式公寓最初兴起区域； 05-06年，随着房地产的发展，价格的上涨及主城用地逐渐稀缺，河西、江宁市场的酒店式公寓项目逐渐进入市场； 07-09年，城东尤其近仙林区域及城北片区，逐渐有酒店式公寓项目上市，填充区域市场的空白； 截止目前，江北板块由于区域价格及交通配等因素，酒店式公寓项目甚少，板块热度有待加强；;;一、全年酒店式公寓仅四次上市高峰。由此可得知由于市场份额较低，酒店式公寓市场供销受个案的影响较大，部分热点项目的推售将对整体市场形成较大的推动。 二、全年销售量仅占全年供应量的14%，远低于普通住宅产品供销状况。可见南京酒店式公寓产品受本轮调控影响较大，由此也可以得知，当前南京酒店式公寓市场客群中，投资需求占比较大。购买酒店式公寓自住的客群仍相对较少。;由于市场受个案的影响较大，酒店式公寓市场均价波动，但整体表现相对平稳，目前尚未出现明显的下跌。 近期南京住宅市场出现回暖，低价入市，价格保守的项目多取得了不错的销售业绩，以价换量是当前市场最行之有效的营销手段，因此，如果酒店式公寓市场成交量继续处低位，价格或将出现松动。;;目前城中在售项目相对较多，多采用精装交付，豪宅型酒店公寓也正陆续推出。当前市场环境下城中板块酒店式公寓产品销售略显不畅。;作为酒店式公寓开发的热土，城中板块待开发酒店式公寓项目也较多，后续竞争激烈。;作为城市副中心，河西板块近年来各种配套不断完善，酒店式公寓市场发展迅速，购房者认可度较高。而价格依然是影响销量的主要因素。;由于南京火车南站的建设，城南板块成为南京发展的新热点，得到政策的众多支持，随着交通、配套的不断完善，城南板块成为酒店式公寓开发又一热点区域。;城北板块发展较为缓慢，整体形象有待提升，目前主要在售项目主要分布在城北-城中的交汇区域。;酒店式公寓市场小结;酒店公寓产品特征;;;;;;;;酒店式公寓产品小结;酒店公寓代表案例;地块位于长江路和洪武路交汇处，地处南京新街口核心商业区，基于项目地所处位置，选取市场认可度较高的四个典型案例进行细致分析，为项目后期入市做相关借鉴。;项目简介：凯润金城位于长江路2号项目占地3.6万㎡，总建21万㎡，项目由2栋酒店式公寓、4栋住宅楼、1栋27层的写字楼、1栋6层的大型商城以及1栋5层的大型餐饮中心组成。 推售情况：项目2009年9月推出一栋酒店式公寓共198套房源，目前剩余60套投资型房源。项目销售速度较慢，但价格较为稳健。 销售价格：目前在售5-10层精装酒店式公寓产品均价38000元/㎡。产品为投资型房源，由凯隆酒店管理公司统一管理。前五年年投资回报率为6%，购房后前5年投资回报折入房价，折后均价26000元/平米。;项目简介：项目位于长江路9号， 占地4.66万㎡，建筑面积25.3万㎡，分三期开发，一期为两幢住宅、一幢LOFT、一幢商业办公楼及相应地下室；二期为两幢住宅、一幢办公楼及相应地下室，另有一座幼儿园；三期为酒店及办公的超高层。 在售类型：LOFT 销售价格：酒店式公寓毛坯均价为34000元/㎡，可选择开发商统一装修，精修标准4000元/㎡ 推售情况：项目2009年9月推出二期酒店式公寓产品，共336套，目前剩余15套。;总建 （万㎡）;简介：长发都市蓝瑟由长发都市地产开发，位于建邺区江东中路东侧，集庆门大街北侧；项目总建筑面积1.6万方，产品形态为1栋20层高层建筑，其中1层规划为商业，2—20层规划为70年住宅产权酒店式公寓。 推盘：项目2010年11月推出50-80平米酒店式公寓房源190套，目前售出104套，月均去化6.5套。 价格：目前均价23000元/平米，精装修交付，装修标准3000元/平米。;南京国际???场 ;产品多样—65年产权办公、大平层豪宅、挑高LOFT……，产品呈现多样化的特征。 供应量大，竞争激烈——城中板块